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    Il catasto e le categorie catastali

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    Tutti i beni immobili (quando noti) ubicati sul territorio nazionale devono essere catalogati in base alle categorie e classi catastali. Ecco in sintesi quali sono a cosa servono e com’è strutturato il catasto.

    Il catasto: cenni storici

    Ideato con lo scopo di censire le proprietà immobiliari presenti sul territorio nazionale, registrare nel tempo le modifiche e realizzare una corretta imposizione fiscale, il sistema catastale prende forma il 1° Marzo 1886 con la costituzione del Catasto Terreni e successivamente, l’11 Agosto 1939, con il Catasto Edilizio Urbano.

    Nel 1993, con lo scopo di affiancare ed estendere quello urbano, nasce il Catasto Fabbricati. Lo scopo dichiarato è quello di occuparsi di tutte le costruzioni urbane e rurali presenti sul territorio, senza peraltro sostituirsi al Catasto Edilizio Urbano.

    Dal 1° dicembre 2012, la gestione delle banche dati catastali e dei servizi connessi è di competenza dell’Agenzia delle Entrate, che ha inglobato l’Agenzia del Territorio precedentemente responsabile.

    Gli archivi del sistema catastale

    Il sistema informativo catastale è costituito da due moduli inventariali di base e sei differenti archivi (alfanumerici o grafici) tra loro correlati.

    La particella catastale, costituisce Il modulo inventariale di base del Catasto Terreni, ed è definita dalla norma come “porzione di terreno continua, ubicata nello stesso Comune, posseduta da uno o più soggetti fisici o giuridici, omogenea per qualità di coltura e grado di produttività (classe)“.

    L’unità immobiliare urbana rappresenta invece Il modulo inventariale di base del Catasto Edilizio Urbano ed è definita dalla norma come “porzione di fabbricato (ad esempio un’abitazione, un negozio, un ufficio, ecc.), intero fabbricato (ad esempio un ospedale, un albergo, ecc.) o un insieme di fabbricati (ad esempio un’industria), ovvero area urbana, suscettibile di autonomia funzionale e reddituale“.

    1. archivio cartografico: specifica la forma, superficie e posizione delle particelle catastali, fornendo una rappresentazione grafica su mappa;
    2. archivio censuario del Catasto Terreni (alfanumerico): contiene dati di natura giuridica, economica e tecnico-fisica di ogni particella catastale (es: identificazione, località, qualità, classe, consistenza, reddito e ditta);
    3. archivio censuario del Catasto Edilizio Urbano (alfanumerico): contiene dati di natura giuridica, economica e tecnico-fisica di ogni unità immobiliare urbana (es: identificazione, indirizzo, categoria, classe, consistenza e rendita catastale);
    4. archivio delle planimetrie degli immobili urbani: contiene informazioni di tipo grafico di ogni unità immobiliare urbana, rappresentate di norma in una planimetria in scala 1:200;
    5. archivio dei fabbricati: ancora in fase di completamento, rappresenta il nuovo sistema informativo catastale unificato denominato SIT (Sistema Integrato del Territorio) e si basa su una nuova entità denominata “fabbricato”;
    6. archivio nazionale dei numeri civici delle strade urbane (ANNCSU): contiene gli stradari e i numeri civici di tutti i Comuni italiani e costituisce per la Norma, il riferimento nazionale. Ad oggi è realizzato e mantenuto dall’Agenzia delle Entrate e dall’Istat.

    La classificazione

    Gruppi categorie e classi catastali hanno lo scopo di contestualizzare un immobile al fine di determinarne la rendita catastale. Ubicazione, contesti urbanistici, caratteristiche costruttive e prezzi medi di mercato, sono alcuni degli elementi che vengono presi in esame per assegnare la rendita catastale ai fini fiscali.

    I gruppi catastali

    I sei gruppi catastali traggono origine dalla suddivisione degli immobili in base alla loro destinazione d’uso. In particolare gli immobili a destinazione ordinaria rientrano nei gruppi A, B e C, quelli a destinazione speciali sono contenuti nel gruppo D, mentre nel gruppo E troviamo quelli a destinazione particolare. Vi è infine il gruppo F – fittizio – in cui sono inserite le entità urbane.

    • gruppi A, B, C – immobili a destinazione ordinaria;
    • gruppo D – immobili a destinazione speciale;
    • gruppo E – immobili a destinazione particolare;
    • gruppo F – entità urbane

     

    Le categorie catastali

    I) – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
    GRUPPO A
    A/1 Abitazioni di tipo signorile
    A/2 Abitazioni di tipo civile
    A/3 Abitazioni di tipo economico
    A/4 Abitazioni di tipo popolare
    A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
    A/6 Abitazioni di tipo rurale
    A/7 Abitazioni in villini
    A/8 Abitazioni in ville
    A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
    A/10 Uffici e studi privati
    A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
    GRUPPO B
    B/1 Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
    B/2 Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento)
    B/3 Prigioni e riformatori
    B/4 Uffici pubblici
    B/5 Scuole, laboratori scientifici
    B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
    B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
    B/8 Magazzini sotterranei per deposito derrate
    GRUPPO C
    C/1 Negozi e botteghe
    C/2 Magazzini e locali di deposito
    C/3 Laboratori per arti e mestieri
    C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi
    C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative
    C/6 Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
    C/7 Tettoie chiuse o aperte
    II) – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
    GRUPPO D
    D/1 Opifici
    D/2 Alberghi e pensioni
    D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
    D/4 Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
    D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
    D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
    D/7 Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
    D/8 Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
    D/9 Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
    D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
    III) – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
    GRUPPO E
    E/1 Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
    E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
    E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
    E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
    E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
    E/6 Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
    E/7 Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
    E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
    E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
    CATEGORIE FITTIZIE
    GRUPPO F
    F/1 Area urbana
    F/2 Unità collabente
    F/3 Unità in corso di costruzione
    F/4 Unità in corso di definizione
    F/5  Lastrico solare
    F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione
    F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

    Le classi catastali

    All’interno della stessa categoria, l’immobile viene ulteriormente definito dalla classe catastale che identifica, con un numero crescente a partire da uno, il pregio dell’immobile in funzione del livello delle finiture, della dotazione dei servizi, della dimensione dei vani e della zona.

    Il numero delle classi è variabile ed è stabilito per ogni categoria dal Catasto in relazione alla tariffa d’estimo. Ove non sia prevista una suddivisione della zona censuaria, questa viene genericamente contrassegnata con la lettera U (unica).

    La visura catastale

    La visura catastale rappresenta la scheda di sintesi di un immobile. Il documento fornisce, tra le tante informazioni, i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie dell’immobile, i dati identificativi e reddituali, i dati grafici dei terreni, l’elaborato planimetrico e gli atti di aggiornamento catastale. Esistono diversi modi per richiederla (sia online sia offline), ma sicuramente un buon punto di partenza è il sito dell’Agenzia delle Entrate.

    visura catasto con categoria e classe catastale
    esempio visura catastale

    Fonti & quadro Normativo

    Norma Contenuto Rif.
    Legge 1° marzo 1886 n. 3682 Formazione del Catasto Terreni
    Legge 11 agosto 1939 n. 1249 Formazione del Catasto Edilizio Urbano
    D.L. 30 dicembre 1993 n. 557 Formazione del Catasto dei Fabbricati
    D.Lgs 30 luglio 1999 n. 300 Istituzione dell’Agenzia del Territorio
    D.L. 6 luglio 2012 n. 95 Incorporamento nell’Agenzia delle Entrate dell’Agenzia del Territorio
    D.L. 18 ottobre 2012 n. 179 Costituzione Archivio nazionale dei numeri civici delle strade urbane (ANNCSU) 3
    Circolare 14/03/1992 n.5 Min. Finanze – Catasto e Servizi Tecnici Erariali
    Revisione generale della qualificazione della classificazione e del classamento del N.C.E.U.
    Sito Agenzia Entrate Quadro generale categorie catastali

    DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e NON possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

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