Due Diligence immobiliare

La Due Diligence: significato e origini

Termine derivato dal latino "debita diligentia", la Due Diligence nasce e si sviluppa in America a seguito della crisi del '29 e più precisamente con l’approvazione del Securities Act del 1933. Lo scopo iniziale fu quello di tutelare gl'investitori del mercato azionario e societario dai rischi connessi al potenziale investimento. Col tempo si è estesa ad altri comparti, compreso quello immobiliare di nostro interesse.

La Due Diligence (Diligenza dovuta) consiste in un processo di verifica che ha lo scopo di individuare i punti di forza e di debolezza del bene oggetto di analisi, ed è compiuta da uno o più professionisti particolarmente competenti.

A seguito dell'attività d'indagine, si otterrà una relazione che metterà in evidenza la fattibilità dell'operazione con particolare attenzione ai rischi connessi, includendo all'occorrenza una stima dei costi necessari per rendere il bene conforme agli standard o per massimizzarne il valore sul mercato.

La Due Diligence negli investimenti immobiliari

Nel campo immobiliare, la Due Diligence rappresenta il processo di analisi e ricerca che include in via minimale la verifica documentale, tecnica, economica di un asset immobiliare. Tutto ciò allo scopo di appurarne la conformità alle Norme e Leggi vigenti e il suo impatto sul mercato.

I tipi di due diligence

Esistono essenzialmente tre tipologie di Due Diligence:

1. CONTRATTUALE : Valuta il livello di commerciabilità dell'immobile, ovvero la possibilità di essere trasferito con atto notarile (compravendita, donazione, etc.). Si limita ai controlli richiesti dalla Legge, fornendo, in modo non dettagliato, verifiche sulla regolarità urbanistica, conformità catastale, destinazione d'uso, titolarità e diritti di terze parti.
2. TECNICA: Oltre ad approfondire le verifiche di cui al punto precedente tramite accertamenti di maggior dettaglio, esegue un controllo dell'immobile in tutte le sue caratteristiche: strutturali, impiantistiche, energetiche, urbanistiche, catastali, legali, fiscali, ambientali, amministrative, ecc, per poi proseguire con la valutazione dei diritti di terzi, cercando possibili vizi, difformità e difetti. La Due Diligence tecnica non si limita dunque al solo accertamento delle condizioni dell'immobile, ma ricerca le soluzioni più adeguate per sanare quanto riscontrato.
3. ESTIMATIVA: Integrando quanto sopra, la due diligence estimativa valuta il più probabile valore di mercato, definendo il prezzo di collocamento e fornendo una stima degli eventuali costi occorrenti a mettere a Norma l'immobile.

Vantaggi per chi vende

Chi deve dunque immettere un immobile sul mercato (vendita, affitto, etc.) dovrebbe sempre eseguire in via preliminare una due diligence. Non necessariamente infatti un immobile è sempre commerciabile nello stato di fatto in cui si trova, e la presenza di difformità tecniche o burocratiche potrebbe inficiare l'operazione immobiliare.

Infatti, il mancato rispetto delle Norme edilizie urbanistiche e catastali, o l'assenza di Certificazioni energetiche e degl'impianti può generare un contenzioso non sanabile con la controparte, che nella migliore delle ipotesi porterà a una risoluzione contrattuale e nella peggiore a una causa civile. In ogni caso con una perdita di tempo e denaro.

Vantaggi per chi compra

Se è utile per chi vende, la due diligence è indispensabile per chi acquista. Per essere certi di realizzare un acquisto sicuro, occorre come detto un'analisi approfondita per evitare di vedersi trasferire un bene che presenti abusi edilizi, vizi occulti, opere future non dichiarate, eccetera. Infatti, poco garantiscono i limitati controlli del Notaio, che se pur necessari e obbligatori, non riescono a coprire l'intero spettro dei controlli.

Accade più spesso di quanto si possa immaginare, di scoprire dopo l'atto che il condominio ha deliberato opere straordinarie per molte migliaia di euro o che siano già in atto contenziosi tra il condominio e soggetti terzi per somme dovute o non riscosse, che si traducono in ulteriori esborsi non previsti.

Quando poi gli acquisti vengono fatti a fini speculativi, l'attenzione deve diventare massima. La Due Diligence in questo caso, si deve estendere anche all'aspetto economico e fiscale. Non solo dunque verifiche sugli aspetti tecnici e amministrativi, ma anche analisi e scenari sui possibili ritorni sull'investimento.

Il fine ultimo della Due Diligence è dunque quello di rendere edotto il committente sulle criticità e sulla redditività dell'investimento, fornendo, ove richiesto, delle stime sul valore dell'asset e sul livello di commerciabilità. Tale attività non solo dovrebbe essere una Best Practice per ogni operazione immobiliare a prescindere dal valore dell'immobile e dalla sua collocazione, ma è un'attività espressamente richiesta in diversi ambiti, come ad esempio per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (non performing loans) come indicato dal Codice delle valutazioni immobiliari (IPVS).

I controlli

Di seguito si riporta un elenco non esaustivo dei principali controlli che vengono effettuati nell’ambito della Due Diligence immobiliare.

Controlli per la Due Diligence immobiliare Contrattuale

La due diligence contrattuale analizza i contratti relativi all'immobile, come atti di compravendita, contratti di locazione, vincoli giuridici e convenzioni urbanistiche. L'obiettivo è verificare la validità e la regolarità degli accordi in essere, prevenendo rischi legali o clausole svantaggiose per l'acquirente.

• Controllo amministrativo e della titolarità Verifica della proprietà attraverso la consultazione dei registri immobiliari (Conservatoria dei Registri Immobiliari) per accertare il legittimo proprietario, eventuali comproprietari, e la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che possano limitare la commerciabilità del bene.
• Controllo legale sugli atti pregressi Analisi degli atti notarili precedenti per verificare eventuali irregolarità, vizi negli atti di trasferimento o problematiche che potrebbero inficiare la validità della proprietà.
• Controllo della regolarità catastale Verifica della corrispondenza tra le informazioni presenti nel Catasto (identificativi catastali, categoria, classe, rendita catastale) e la reale situazione dell’immobile, analizzando anche eventuali difformità o variazioni non registrate.
• Controllo urbanistico edilizio Analisi della conformità dell’immobile alle normative urbanistiche e ai titoli edilizi rilasciati nel tempo, verificando l’assenza di abusi edilizi o difformità rispetto ai progetti autorizzati, che possano impedire il trasferimento di proprietà.
• Verifica ipotecaria e vincoli giuridici Accertamento della presenza di ipoteche, pignoramenti, servitù, usi civici o altri vincoli giuridici che possano limitare la piena proprietà e il libero utilizzo dell’immobile.
• Verifica delle servitù e degli oneri reali Esame dell’esistenza di diritti di passaggio, vincoli paesaggistici o idrogeologici, diritti di terzi (usufrutto, locazioni in essere) che possono influire sull’uso dell’immobile.
• Controllo fiscale e tributario Analisi della situazione fiscale dell’immobile, comprese tasse pregresse (IMU, TARI), eventuali debiti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate o situazioni pendenti che possano generare costi imprevisti per l’acquirente.

Controlli per la Due Diligence immobiliare Tecnica

La due diligence tecnica riguarda la conformità edilizia, strutturale e impiantistica dell’immobile. Include la verifica dello stato di manutenzione, della sicurezza sismica, dell'efficienza energetica e della regolarità urbanistica, al fine di accertare l'assenza di difformità o vizi costruttivi che possano compromettere il valore o l'agibilità dell’immobile.

• Controllo strutturale Ispezione delle condizioni statiche e strutturali dell’immobile per individuare eventuali criticità legate a cedimenti, lesioni o degrado dei materiali, in particolare in edifici storici o con strutture portanti in cemento armato, acciaio o legno.
• Controllo impiantistico Analisi dello stato e della conformità degli impianti tecnologici (elettrico, idraulico, termico, di climatizzazione, gas, ascensori) alle normative vigenti, con verifica delle certificazioni di conformità e della loro efficienza.
• Controllo ambientale e della sicurezza Verifica dell’assenza di materiali inquinanti o pericolosi (amianto, radon, sostanze tossiche) e dell’adeguatezza dell’immobile alle normative sulla sicurezza, come la resistenza sismica, le misure antincendio e la sicurezza degli impianti.
• Controllo della destinazione d’uso Verifica che la destinazione d’uso dell’immobile (residenziale, commerciale, industriale, agricola) sia conforme alla normativa urbanistica e alle esigenze dell’acquirente, evitando problematiche legate all’utilizzo non autorizzato.
• Verifica dell’abitabilità e della certificazione energetica Controllo del certificato di agibilità (se presente) e della conformità dell’immobile ai requisiti igienico-sanitari e di sicurezza. Analisi dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per valutare i consumi e l’efficienza energetica dell’edificio.
• Verifica delle concessioni e autorizzazioni per attività commerciali o produttive Per immobili destinati ad attività economiche, verifica della validità di autorizzazioni, licenze commerciali o industriali, rispetto delle norme sanitarie e ambientali e della regolarità delle autorizzazioni comunali.

Controlli per la Due Diligence immobiliare estimativa

La due diligence estimativa si concentra sulla valutazione economica dell’immobile, confrontando il suo prezzo con il valore di mercato. Analizza fattori come la posizione, le caratteristiche dell’edificio, la domanda nella zona e la redditività potenziale, fornendo un’indicazione oggettiva per una negoziazione consapevole e informata.

• Analisi del mercato immobiliare e valutazione economica Confronto con immobili simili nella stessa zona per stimare il valore di mercato e valutare se il prezzo richiesto è congruo rispetto alle condizioni dell’immobile e al contesto economico.
• Analisi dei principali indici di redditività Nei casi d'investimento immobiliare, l'analisi permette di valutare indici quali roi roe capitalizzazione, ecc.
• Controllo della viabilità e accessibilità Verifica della presenza di strade, parcheggi, accessi pubblici o privati e delle eventuali limitazioni (ad esempio, zone a traffico limitato, divieti di sosta, servitù di passaggio).
• Verifica delle assicurazioni sull’immobile Controllo della presenza di polizze assicurative (ad esempio, contro incendi, danni strutturali o eventi catastrofici) e della possibilità di trasferire la copertura in caso di compravendita.
• Verifica delle spese condominiali e delle delibere assembleari Per immobili in condominio, controllo della regolarità nei pagamenti delle spese condominiali, delle delibere recenti (eventuali lavori straordinari previsti) e dello stato del fondo cassa condominiale.

Sintesi

In sintesi, la Due Diligence immobiliare è un processo di analisi approfondita finalizzato a verificare la regolarità e la conformità di un immobile sotto diversi aspetti, messo in atto prima di procedere all’acquisto, alla vendita o a un'operazione speculativa.

L'insieme di queste verifiche permette di ridurre i rischi per tutte le parti coinvolte, individuando in via preventiva eventuali criticità che potrebbero influenzare il valore, la commerciabilità o l’utilizzabilità stessa dell’immobile.