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Home Staging: cos'è e come funziona

Credits immagine: Foto di Ferenc Keresi - Pixabay
Vi presentereste in disordine al primo appuntamento? Ecco in estrema sintesi cos'è l'home staging: il modo di presentare al meglio il vostro immobile ai potenziali acquirenti. Ma attenzione, nascondere i difetti potrebbe rivelarsi controproducente.

Che cos’è l’Home Staging?

Sicuramente più noto negli USA e nei Paesi anglosassoni ma non ancora particolarmente utilizzato in Italia, l'home staging è uno strumento di marketing immobiliare che ha come obiettivo quello di migliorare la vendibilità di un immobile sia in termini di prezzo sia di velocità di collocamento sul mercato.

Come si può notare dal grafico sottostante, anche nel mercato Italiano da qualche anno si registra un trend in crescita, ma il servizio resta comunque non alla portata di tutte le case per via dei costi che in alcuni casi possono superare il reale beneficio.

Il settore è comunque in espansione e sta inoltre generando un indotto che va dai corsi di home staging (anche on line) fino alla realizzazione di mobili di cartone passando per quelli in affitto. Esiste anche l'associazione nazionale home staging lovers a cui rivolgersi (ma non è l'unica), che può far fronte a tutte le necessità in questo ambito.

Noto anche come home relooking o interior relooking, l'home staging è dunque il termine utilizzato per indicare la “messa in scena” di un immobile. Più precisamente il servizio consiste nel mettere in risalto i punti di forza di un immobile e depotenziare gli eventuali difetti, in modo da renderlo più appetibile agli occhi dell'acquirente.

esempio home staging virtuale: rendering cucina

credits: PIRO4D pixabay

In poche parole si punta a valorizzare l’abitazione intervenendo con mobili, complementi d'arredo, accessori e tinteggiature, per far apparire gli ambienti più gradevoli e luminosi, in modo tale da offrire al visitatore una proiezione concreta di come potrebbe diventare l'immobile se scegliesse di andarvi ad abitare.

Prima di allestire l'appartamento tramite questa tecnica di marketing, devono però essere attentamente valutate la zona, la tipologia dell’immobile e il target a cui va indirizzato.

analisi home staging

Home Staging virtuale e Home Staging reale

Se la domanda è come aumentare il valore di un immobile velocemente e a prezzi contenuti, l'home staging può offrire una risposta da sfruttare in due diversi modi: reale e virtuale.

L’Home Staging virtuale è uno strumento di marketing molto efficace, e per un imprenditore immobiliare o per chi deve vendere casa, rappresenta un'opportunità da non sottovalutare.

Solitamente, l’Home Staging virtuale viene utilizzato per arredare gli immobili in costruzione e, grazie a questa soluzione, architetti e costruttori possono mostrare ai potenziali acquirenti l’immobile prima che i lavori siano definitivamente ultimati. Visitare una casa allestita di tutto punto e arredata, anche se in maniera virtuale, risulta più appetibile per il possibile acquirente, che sarà più propenso ad acquistare.

Ad esempio un'impresa costruttrice così come un investitore immobiliare, potrebbero inserire subito l’immobile sul mercato, anticipando in molti casi la vendita, ancor prima di iniziare i lavori. Infatti, se l’Home Staging virtuale è curato nei dettagli, e il professionista è riuscito a creare ambienti di sicuro impatto emozionale, l’Home Staging fisico diventa addirittura superfluo.

Inoltre, effettuare delle trasformazioni, anche se non sono previsti interventi di ristrutturazione, richiede tempo, e non sempre si ha intenzione di attendere troppo per vendere un immobile. Proprio per questo, il virtual home staging è una buona opzione per vendere casa velocemente e ad un prezzo più alto.

Il progetto virtuale comprende la creazione di rendering in 3D, fotografie professionali, tour virtuale della casa e altre opzioni che consentono di visionare il progetto online. Il 3D può anche essere sfruttato per rinnovare case già arredate e abitate e mostrarle alla clientela con una visione migliore degli spazi e della luce.

In aggiunta, l’Home Stager fornisce un Home book, comprensivo dei materiali, delle decorazioni e dei complementi d’arredo che dovrebbero essere utilizzati per realizzare l'Home Staging reale. Il potenziale acquirente, che sceglierà di sfruttare gli elementi proposti in progetto, avrà come risultato quello di immergersi in ambienti familiari e confortevoli.

Per chi volesse provare il fai da te, esistono software gratuiti e a pagamento per realizzare rendering di sicuro effetto. Tra gli home staging software troviamo arredocad che si autodefinisce "software per home staging e agenzie immobiliari", homestyler per progettare la casa dei sogni in 3D, roomstyler immediato facile e intuitivo, e planner5d che rende possibile creare un progetto in 2D e 3D senza avere alcuna particolare abilità. Ve ne sono comunque molti altri altrettanto validi.

L'home staging fisico permette invece di capire meglio quali siano gli spazi effettivi disponibili nell’immobile e le loro reali potenzialità. Questa opzione è consigliata soprattutto quando si vuole vendere o affittare una casa appena ristrutturata, oppure un immobile nuovo, che quindi è ancora privo di mobili.

L’assenza degli arredi, infatti, non permette al visitatore di valutare gli ambienti, e immaginarli arredati è alquanto complicato. Bisogna quindi inserire gli elementi giusti per mettere in risalto le caratteristiche e le potenzialità degli ambienti. L’Home Staging reale è anche consigliato quando si vuole mettere in vendita un immobile abitato. In questi casi, è sottinteso che l’immobile sia già arredato.

Tuttavia, per rendere la casa più desiderabile, l’Home Staging expert provvederà a togliere piuttosto che aggiungere, per evitare che appaia eccessivamente personalizzata. Questa azione viene definita declutter, e consiste nella rimozione di tutti quegli elementi ingombranti e inutili, che rendono la casa scialba e poco interessante.

Gli allestimenti da effettuare non riguardano solo mobili e complementi d’arredo, ma anche altri dettagli che risultano molto importanti nel valorizzare gli ambienti.

Il professionista che si dovrà occupare dei cambiamenti dovrà rientrare nel budget stabilito con il venditore e realizzare gli interventi volti a migliorare l’estetica dell’immobile. Si può anche scegliere di mantenere gli arredi e cambiare quadri, lampadari, tende, cuscini, tappeti. Rientrano negli allestimenti di Home Staging anche piccole operazioni come la tinteggiatura o l’aggiunta di carta da parati per abbellire gli ambienti e renderli accoglienti e stimolanti.

Il futuro comunque sarà (e in parte lo è già) nella realtà aumentata, in grado di unire home staging virtuale e home staging reale a costi decisamente più contenuti, potendo tra l'altro variare (quasi) all'istante le ambientazioni in base alle esigenze di ogni singolo visitatore.

Professione Home Stager

Ad occuparsi di quanto sopra è l’Home Stager, un professionista che ha un compito molto delicato, poiché deve lavorare non solo a livello di design, ma anche sul fattore emozionale di un acquirente al momento ignoto. Non sempre l'home stager è in grado di operare da solo, e a seconda della dimensione e complessità del progetto può avvalersi della collaborazione di altri professionisti.

Obiettivo dichiarato: esaltare i punti di forza dell'immobile

Con il termine Home Stager si indica dunque quel professionista che oltre alle competenze di interior design, possiede anche quelle di marketing immobiliare, marketing comportamentale e in parte di estimo. Un professionista a tutto tondo che va ben oltre l'arredatore. Non bisogna inoltre confondere questa figura con quella dell’architetto d’interni, nonostante entrambe si occupino di progettare e arredare gli spazi.

La differenza sostanziale sta nel fatto che l’architetto d'interni esegue la progettazione di un immobile seguendo le esigenze del cliente che già conosce, mentre l'operato dell’Home Stager è rivolto a un potenziale compratore ancora non noto. Ancor meno bisogna confondere l'home stager con l'agente immobiliare; quest'ultimo è un mediatore super partes che si limita a valutare un immobile e a trovare un eventuale acquirente, attività comunque altrettanto complessa.

L’Home Stager dev'essere piuttosto esperto per individuare gusti e tendenze in grado di rispondere alle aspettative di un determinato target di clienti. Un vero professionista di Home Staging deve in via minimale:

  • Studiare l'immobile e il mercato immobiliare tenendo in particolare considerazione la zona
  • Studiare il target di riferimento, tenendo conto dei gusti delle persone, delle loro necessità e principali esigenze
  • Progettare tutti gli interventi di interior design per ottenere un miglioramento estetico

Se gli interventi eseguiti dall’ Home Stager sono stati fatti ad hoc, sarà possibile vendere casa velocemente. L’aspetto emozionale, come detto prima, risulta preponderante rispetto a quello razionale, e il potenziale acquirente spesso rimane talmente colpito da non pensarci due volte a sottoscrivere il contratto di vendita.

Le emozioni rappresentano un aspetto importante di ogni strategia di marketing efficace, e ciò è noto a chi vende. Facendo leva su di esse, si riesce davvero a catturare l'attenzione del potenziale acquirente e indurlo così all’acquisto.

Avviso agli acquirenti: attenzione dunque ai bias cognitivi

Quando si parla di acquisti importanti, come quello di un immobile, bisognerebbe fare scelte oculate e razionali, evitando di cadere in (pre)giudizi che non rispondono alla realtà. In questi casi avere al proprio fianco un consulente immobiliare, in grado di valutare l'immobile al netto delle "emozioni" indotte dal venditore, può evitare di fare acquisti di cui pentirsi successivamente.

Per chi compra, il consiglio è dunque sempre lo stesso: siate pignoli e cercate i difetti. Prendetevi tutto il tempo necessario, realizzate un elenco delle cose da verificare e non abbiate paura di chiedere documenti e informazioni. A tal proposito all'interno dell'App Evaluto sono presenti diverse checklist, che possono aiutare l'utente a non dimenticare le cose importanti da controllare.

Lo sviluppo del progetto

Le fasi previste nell’ Home Staging sono diverse ma si possono sintetizzare nelle seguenti:

Sopralluogo e analisi dell’immobile

In genere, la soluzione migliore per valutare gli interventi da fare nell’immobile è quella di effettuare un sopralluogo. L’interior relooker visita l’appartamento e ne analizza gli spazi, le dimensioni, l’illuminazione, etc.

Durante la visita effettua una valutazione dei punti di forza e di debolezza, dopodiché, analizza il luogo, il target di riferimento, e il trend di mercato. Analizzare le condizioni dell’immobile di persona permette al professionista di valutare nello specifico i pregi dell’abitazione da valorizzare, i punti deboli da minimizzare e individuare le migliorie da apportare.

Il consulto con il professionista durante l’analisi è molto importante e non bisogna trascurare nulla, in quanto ogni elemento e ogni decisione deve dare come risultato finale la realizzazione di un ambiente armonioso e accattivante. Dunque, bisogna procedere senza fretta e svolgere questa fase con la massima attenzione.

Proposta degli interventi e preventivo

Dopo aver raccolto tutte le informazioni sull’immobile grazie al sopralluogo, il professionista può cominciare a definire quali siano gli interventi da fare per renderlo più bello e aumentarne il valore. Gli interventi possono includere tinteggiatura delle pareti, interventi di muratura (in genere non invasivi), acquisto o noleggio di mobili, complementi d’arredo, tende e molto altro.

Per ogni intervento l’Home Stager indicherà la spesa da effettuare, fornendo al cliente un preventivo completo. Nella proposta, oltre a indicare costi e tempi di realizzazione, il professionista stimerà anche l'incremento del prezzo di vendita dell’immobile, a seguito dell'intervento.

Progettazione

La progettazione iniziale è una fase molto importante e consiste nella realizzazione di un allestimento dell’immobile il più vicino possibile alla realtà mediante l’uso di programmi digitali.

La tecnica dello sketch 3D si rivela particolarmente efficace in fase di progettazione perché permette di comprendere meglio il potenziale del progetto e avere un’idea dell’immobile finito il più possibile vicina alla realtà. Nel caso vi siano dei dubbi o degli errori si può sempre intervenire per fare le dovute modifiche prima di passare alla realizzazione materiale del progetto.

Sempre in questa fase l’Home Stager presenterà anche il piano di marketing utile per portare avanti l’operazione immobiliare. Il piano, se realizzato, comprenderà la creazione degli annunci, video, fotografie, rendering 3D oltre all'indicazione dei canali su cui pubblicare il materiale (es: riviste dedicate, pubblicità su social network, advertising sui motori di ricerca, annunci sui portali di vendita immobili, etc.) .

Realizzazione degli interventi

Dopo aver ottenuto l’autorizzazione dal cliente a procedere, ovvero dopo l’approvazione della progettazione virtuale, del preventivo e la firma del contratto, sarà possibile mettere in atto in modo definitivo quanto proposto.

Gli interventi realizzati dovranno rispecchiare tutto ciò che è stato scelto dall’Home Stager e condiviso dal cliente, e non dovranno esserci ulteriori variazioni. Una volta finiti i lavori, l’immobile apparirà sotto una luce diversa e potrà essere messo finalmente in vendita.

Quanto costa il servizio

A prima vista può sembrare strano andare ad investire nell’allestimento di una casa prima di metterla in vendita. Il successo dell’Home Staging dimostra invece che una casa ben arredata con gli elementi disposti in maniera armoniosa, ha un impatto positivo sul potenziale compratore.

Per avere un'idea di prezzo, basta digitare su un qualunque motore di ricerca "costo home staging" per trovare tante offerte e soluzioni proposte da home stager più o meno noti.

In via generale l'allestimento virtuale di un immobile ha costi inferiori rispetto a quello reale, poiché a differenza di quest'ultimo non è gravato (tra l'altro) da eventuali spese per gli arredi, l'oggettistica, i tendaggi, le tinteggiature, etc. Prendendo in esame un appartamento di medie dimensioni, i costi possono variare dai 250 / 300 euro ad ambiente per un buon rendering, fino ai 7.000 / 8.000 euro e oltre per un interior relooking comprensivo di mobili e suppellettili. A quest'ultimo costo occorrerà probabilmente aggiungere il canone mensile di noleggio, che può arrivare anche a 500 euro per camera in funzione del materiale fornito.

Per via di questi questi importi, occorre dunque valutare con accortezza se un intervento di home staging (reale) sia la miglior soluzione di marketing da attuare per la vendita di un appartamento. In ogni caso non v'è dubbio che se sfruttato con competenza, l'home staging per vendere casa può avere molti risvolti positivi. Eccone alcuni:

  • Dona carattere all’immobile e lo distingue da tutti gli altri
  • Può far aumentare (fino a un 20%) il valore di mercato o comunque allineare il prezzo alla fascia più alta
  • Riduce il tempo medio di vendita di un immobile (in molti casi le trattative si concludono alla prima visita)
  • Riduce le perdite causate da una lunga permanenza sul mercato (soprattutto sugli immobili di lusso)
  • Rende prestigiosa e professionale l’agenzia immobiliare che offre il servizio

I rischi dell'Home staging

Se il vostro home stager, oltre a valorizzare i pregi dell'immobile fosse tentato di nascondere i difetti, potrebbe farvi incorrere in contenziosi legali con il futuro acquirente, dovuti a vizi e difetti noti e non dichiarati.

Facciamo un esempio: se dopo la vendita (tra privati) compare una macchia di umidità, magari a seguito della rottura di un tubo, nulla può essere preteso dall'acquirente, ma se la macchia era preesistente e il vostro home stager l'ha nascosta dietro un mobile, oppure ha tinteggiato la parete con lo scopo di camuffarla, allora il problema è vostro e non dell'acquirente e potreste essere chiamati a risponderne.

In sintesi, la compravendita immobiliare tra privati è soggetta alle garanzie di cui agli articoli 1476-1477 e 1490-1497 del codice civile, e il venditore è tenuto a garantire il compratore per i difetti (occulti o palesi) esistenti nel bene ceduto.

DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e non possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

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