Il mutuo ipotecario in parole semplici

Mutui, mutui e ancora mutui. Nel panorama delle forme di credito presenti sul mercato, il mutuo, generalmente ipotecario, rappresenta la forma più diffusa di finanziamento per l'acquisto di un immobile. Ma come fare a districarsi tra le varie offerte e scegliere il miglior mutuo?

Come scegliere il miglior mutuo

Semplicemente, non si può fare. Il miglior mutuo, quello buono per tutte le occasioni non esiste.

La scelta dev'essere fatta, meglio se con il supporto di un consulente finanziario, analizzando molteplici fattori personali come la situazione reddituale, quella patrimoniale, la posizione lavorativa, la composizione del nucleo familiare, lo stato di salute, la visione del futuro, le prospettive geopolitiche, la propensione al rischio, etc.

La preferenza non deve dunque ridursi a una mera valutazione dei tassi d'interesse e degli altri parametri che compongo l'offerta. La scelta non può essere solo economica.

Ogni singolo elemento dev'essere correttamente valutato quando si sceglie un mutuo. Perché se è vero che il mutuo non è per sempre, comunque è per molto molto tempo.

Che cos'è il mutuo ipotecario

Il mutuo è un finanziamento richiesto da privati e imprese per acquistare o ristrutturare un immobile esistente o per costruirne uno nuovo. Viene erogato anche per rifinanziare o sostituire un mutuo in corso.

Il mutuo si colloca tra i finanziamenti definiti a medio lungo termine, è concesso da banche e altri operatori finanziari e normalmente ha una durata variabile tra i 5 e i 30 anni. L'importo concesso è garantito da un'ipoteca sull'immobile, e viene erogato in unica soluzione all'atto notarile. La restituzione si effettua con rate mensili o a seconda di quanto previsto nel contratto di mutuo.

Esiste anche un particolare tipo di mutuo denominato "Mutuo Costruttori" concesso a investitori immobiliari e costruttori edili, che segue modalità differenti sia per l'erogazione sia per il rimborso.

I tassi di interesse

Per quanto riguarda i tassi d'interesse, questi sono collegati all'Eurirs ( EURo Interest Rate Swap - tasso per gli swap su interessi) per il tasso fisso e al tasso BCE e all'Euribor (EURo Inter Bank Offered Rate - tasso interbancario di offerta in euro) per il tasso variabile. Questi parametri, insieme allo Spread, concorrono a formare l'importo della rata.

I tipi di mutuo

Esistono molteplici tipi di mutuo, ognuno con caratteristiche peculiari, ma tutti rientranti in queste tipologie:

Mutuo a tasso fisso

Ideale per chi ha una scarsa propensione al rischio, ha un reddito fisso e valuta improbabile una discesa dei tassi d'interesse oltre la soglia attuale. In questo tipo di mutuo dunque, Il tasso d'interesse resta quello concordato per l'intero periodo, e si avrà uno svantaggio in caso di riduzione dei tassi di mercato, e viceversa un vantaggio in caso di aumento. Da considerare infine che questi contratti offrono condizioni più onerose rispetto ai mutui a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

Maggiormente indicato per mutui di breve durata, il tasso variabile è consigliato a chi prevede una riduzione dei tassi d'interesse sul breve periodo tali da garantire (al netto di perdite e guadagni sulle singole rate) un risparmio rispetto al tasso fisso. Il sottoscrittore può incamerare i risparmi in caso di riduzione dei tassi, ma deve far fronte agli aumenti in caso di rialzo. I tassi d'interesse sono agganciati ai parametri di riferimento Euribor-BCE e ne seguono le oscillazioni. È utile infine ricordare che i mutui a lunga scadenza sono quelli a soffrire di più della crescita dei tassi.

Mutuo a tasso misto

Alternativo ai precedenti, questo mutuo ha la peculiarità di offrire un tasso che si alterna tra fisso e variabile a scadenze prefissate e al verificarsi di determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo. Incorpora pregi e difetti dei mutui a tasso fisso e variabile.

Mutuo a tasso doppio

È una soluzione a metà strada tra fisso e variabile. La rata è suddivisa in due parti, una segue il tasso fisso e l'altra il variabile. Come il precedente, rappresenta una soluzione ibrida che suddivide i rischi.

Mutuo a rata costante e tasso variabile

Questa soluzione garantisce una rata costante con un mutuo legato a un tasso variabile. Gli importi positivi o negativi generati dalle oscillazione dei tassi, diventeranno minori o maggiori rate poste in coda alla naturale scadenza del mutuo.

I costi e Agevolazioni fiscali

Per calcolare l'effettivo costo del mutuo al netto del capitale erogato, bisogna prendere in considerazione oltre al Tasso (Eurirs - Euribor - BCE ) e allo Spread, una serie di costi accessori che contribuiscono a formare il costo totale del finanziamento, come ad esempio l'Imposta nella misura del 2% (ridotta allo 0,25% nel caso di acquisto di prima casa).

Altri costi

Oltre al Tasso d'interesse e alle imposte sopra descritte, vanno considerate le spese accessorie applicate dagli istituti di credito. L’elenco completo è contenuto nel Foglio delle Informazioni generali che ogni banca ha l'obbligo di consegnare per Legge al cliente e varia da istituto a istituto. Ecco le principali:

  • Spese di Istruttoria - sono richieste dall'istituto finanziario quale contributo per la redazione della pratica. Possono essere fisse o rappresentare una percentuale sull'importo finanziato.
  • Spese di perizia - vanno a sostenere i costi del perito incaricato della valutazione dell’immobile da ipotecare.
  • Spese notarili - richieste per l'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari e per l'atto di mutuo.
  • Spese assicurative - premio pagato a copertura di eventuali danni subiti dall'immobile e a copertura dei rischi legati all'impossibilità di rimborso da parte del cliente a causa di malattie invalidanti o morte.
  • Spese incasso - commissione applicata dalla banca a copertura dei costi di gestione della pratica e per le spese vive d’incasso della rata.

Agevolazioni

Gli interessi pagati annualmente per un mutuo ipotecario sono detraibili dall'Irpef fino a capienza (importo da versare all'erario). Ad esempio, gli interessi passivi per i mutui prima casa sono detraibili dal 1° gennaio 1993 nella percentuale 19% per un massimo di 4.000 €. Più in generale, essendo le condizioni e gli importi per la detrazione regolati da specifiche Norme di Legge, è meglio valutare con il proprio commercialista l'effettiva applicabilità delle detrazioni.

Fonti & quadro Normativo

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