Agevolazioni prima casa

L'agevolazione in breve

Le agevolazioni "prima casa" sono disciplinate dalla Legge 448/98 e si applicano esclusivamente all'acquisto di immobili ad uso abitativo. La facilitazione riguarda principalmente la riduzione dell'Imposta di registro (IdR) dal 9% al 2% o, in caso di acquisto da impresa costruttrice, la riduzione dell'Imposta sul valore aggiunto (IVA) dal 10% al 4%.

Come tutte le agevolazioni fiscali, anche questa comporta diritti e obblighi. Quest'ultimi se non rispettati possono causare la decadenza del diritto acquisito.

I fabbricati

Relativamente al fabbricato, le agevolazioni prima casa si applicano solo se questo è classificato al catasto come abitativo e appartenente alle categorie catastali A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11. Sono invece escluse dall'agevolazione le abitazioni di lusso (A/1 A/8 e A/9) e gli uffici (A/10), che pur appartenendo al gruppo A non rientrano tra gli immobili abitativi.

In caso di acquisto di fabbricati non ancora ultimati, come rilevabile dalla Circolare 38/E dell'Agenzia delle Entrate, è possibile fruire comunque dell'agevolazione a condizione che ad ultimazione dei lavori l'immobile presenti ancora le caratteristiche catastali dell'abitazione "non di lusso".

L'agevolazione spetta anche nel caso di acquisto di unità immobiliari confinanti o di loro porzioni (anche se acquistate in tempi diversi), a patto che l'acquisto sia rivolto alla creazione di un'unica unità immobiliare. Vale anche in questo caso quanto detto per i fabbricati non ultimati, ovvero che dopo la fusione la nuova unità immobiliare rientri ancora tra le abitazioni "non di lusso".

Quando invece l'acquisto avviene in comproprietà, l'aliquota ridotta si applica proquota ad ogni acquirente in possesso dei requisiti.

Infine, se ad acquistare sono due coniugi, il requisito della "residenza" non dev'essere necessariamente soddisfatto da entrambi per avere accesso alle agevolazioni, mentre quello "patrimoniale" spetta, nella misura del 50%, solo al coniuge che lo rispetta.

L'ubicazione

Per avere diritto alle agevolazioni, l'immobile oggetto di compravendita deve trovarsi nel territorio comunale in cui l'acquirente ha la residenza, o non avendola, intende stabilirla entro 18 mesi dalla data del rogito.

Inoltre, fatte salve alcune eccezioni, è possibile per l'acquirente usufruire dell'agevolazione prima casa anche solo in presenza di attività lavorativa, professionale o di studio svolta sul territorio in cui è ubicato il fabbricato da rogitare. Tale condizione deve però già sussistere al momento dell'acquisto.

Ad esempio, un acquirente può usufruire delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di un appartamento nel Comune "X" in cui svolge la propria attività lavorativa, anche se mantiene la residenza presso il Comune "Y".

Ovvero, l'agevolazione non è vincolata al fatto che l'immobile diventi abitazione principale, e ciò vale anche se l'appartamento posseduto nel Comune "Y" è di sua proprietà. A condizione però, che quest'ultimo non sia stato comprato con le agevolazioni 1ª casa.

La situazione patrimoniale dell'acquirente

Per avvalersi delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, l'acquirente deve soddisfare alcune condizioni relative al suo stato patrimoniale. La sussistenza di tali condizioni dev'essere dichiarata al rogito, o successivamente, con un atto integrativo reso e registrato con le stesse modalità del precedente. Più nel dettaglio le aliquote agevolate si applicano a condizione che l'acquirente:

• non sia titolare dei diritti di proprietà, usufrutto uso o abitazione di un altro immobile ovunque situato sul territorio e acquistato con le agevolazioni prima casa. Questo vale anche se i diritti si riferiscono a quote di fabbricato o sono in comunione legale con il coniuge. Ciò nonostante, se l'acquirente dichiara nel nuovo atto di voler cedere entro un anno i diritti posseduti, potrà comunque usufruire delle agevolazioni concesse per la prima casa;
• non sia titolare, anche se in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto uso o abitazione di un altro immobile nel Comune dove intende acquistare il nuovo, anche se per questo non abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Questo vale ugualmente se l'acquirente dichiara di volerlo cedere entro un anno dal nuovo acquisto. In deroga a quanto sopra, se l'abitazione già posseduta è stata acquistata prima dell'entrate in vigore delle Norme che regolano l'agevolazione, l'acquirente potrà comunque usufruire dell'agevolazione.

Da notare in ultimo che, in caso di acquisto da impresa costruttrice, se la dichiarazione del possesso dei requisiti è rilasciata già in fase di sottoscrizione del preliminare, è possibile per l'acquirente avvalersi fin da subito dell'applicazione dell'IVA agevolata al 4%. Questo anche se i requisiti si concretizzeranno solo alla data dell'atto.

Cos'è il credito d'imposta prima casa

Quando, a titolo oneroso o gratuito, si cede un'abitazione precedentemente comprata avvalendosi degli sgravi fiscali, si matura un credito d'imposta. Ciò è vero anche nel caso di acquisti reiterati nel corso del tempo, purché venga sempre rispettato il termine di un anno per il riacquisto. Il credito utilizzabile è pari al minore importo tra i tributi già versati, e quelli da versare sul nuovo acquisto. A seguito della emergenza Covid-19, il termine di un anno risulta però sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 (art. 24 Decreto Legge 23/2020). 

Facciamo un esempio esplicativo. Se al primo acquisto il contribuente ha versato 1.000 euro di imposte e al secondo deve versarne 2.000, potrà godere di un credito pari a 1.000 euro. Viceversa, se al secondo acquisto le imposte da versare ammontano a 800 euro, potrà usufruire di una cifra massima pari a 800 euro. Il valore del credito non potrà dunque essere superiore all’imposta (IdR o IVA) da versare sul nuovo acquisto.   

Tenendo a mente che Il credito è personale, non rimborsabile e si prescrive in 10 anni, può essere utilizzato in diminuzione dell'imposta di registro dovuta per l'acquisto di una nuova prima casa, delle imposte di registro e ipocatastali in caso di successioni o donazioni, dell'IRPEF, o ancora, in compensazione con altri tributi o contributi.

Inoltre, se il secondo acquisto è soggetto ad IVA, il credito spettante non può essere utilizzato a compensazione della specifica imposta, ma può comunque essere utilizzato per i casi sopra citati. 

Decadenza agevolazioni prima casa

In caso di dichiarazioni false o del mancato adempimento degli obblighi sottoscritti all'atto notarile, si decade dal diritto ai benefici di Legge. Ciò accade ad esempio se:

• non si trasferisce la residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
• non si procede entro un anno alla vendita dell'immobile posseduto;
• si rivende l’immobile acquistato con le agevolazioni, entro 5 anni dall’atto (in assenza di riacquisto);
• l'immobile acquistato in corso di costruzione, una volta ultimato ottiene la categoria catastale A/1 A/8 A/9.

La decadenza, quando accertata dall'Agenzia delle Entrate entro cinque anni dalla data di stipula del rogito, comporta in termini pratici il pagamento delle imposte non versate precedentemente, aumentate del 30% a titolo di sanzione. Sull'ammontare delle somme dovute si applicano inoltre gli interessi legali.

Fonti & quadro Normativo