Roe e Roi immobiliare: quanto rende investire in immobili

ROE e ROI spiegazione semplice

Se si sta valutando un singolo investimento immobiliare, come l'acquisto di un appartamento o di un ufficio da mettere a reddito, non si dovrà necessariamente entrare nel merito del bilancio dell'azienda che propone l'affare (anche se rimane comunque una Best Practice da seguire). Ancor meno si avrà bisogno dei dati della dichiarazione dei redditi del venditore, se a proporre l'investimento è un Privato.

Quello che invece serve è un metodo rapido per capire come si calcola il ROI e valutare quanto è conveniente investire nell'immobile individuato. Per fare ciò utilizzeremo le formule descritte di seguito e un foglio di calcolo tipo Excel.

A conti fatti otterremo i due indici di redditività. Il ROE, che ci dirà quanto rende il denaro investito (personale) in relazione all'utile netto, ovvero l'utile generato dall'operazione dopo aver pagato eventuali interessi e Tasse, e il ROI, che ci spiegherà quanto rende Il denaro investito (personale e di terzi) in relazione all'utile lordo cioè l'equivalente del Reddito Operativo (EBIT) nel Bilancio. In sintesi l'utile prima del pagamento delle Tasse e di eventuali interessi.

1. RICAVI= importo realizzato al momento della vendita dell'immobile;
2. COSTI= totale di tutti i costi sostenuti per l'acquisto/ristrutturazione dell'immobile (escluse tasse e interessi);
3. INTERESSI= importo pagato all'istituto di credito per interessi e spese sul capitale prestato (ove utilizzato);
4. TASSE= quota versata all'erario sull'utile lordo dell'operazione (in assenza di dati precisi utilizzare l'aliquota media del 30%);
5. CAPITALE PROPRIO= denaro personale che s'investe nell'operazione;
6. DURATA= tempo che intercorre tra l'acquisto e la vendita espresso in mesi (per valori più precisi utilizzare i giorni nella formula).

Calcolo del ROI immobiliare

Analizziamo questo esempio di calcolo del ROI per un investimento immobiliare nel mercato residenziale. Acquistiamo un appartamento al costo di € 195.000 (costi) e lo rivendiamo dopo ventiquattro mesi (durata) al prezzo di € 250.000 (ricavi), ottenendo un utile al lordo delle tasse di € 55.000 (ricavi-costi) ovvero un ROI del 28,21% ((ricavi-costi) / costi) e un ROI annualizzato del 13,23% ((ricavi/costi)^(1/(durata/12))-1).

Da notare nella formula che Il simbolo ^ indica l'elevamento a potenza.

L'operazione è finanziata con denaro personale per € 25.000 (capitale proprio) e per la differenza si ricorre a un finanziatore esterno (es: banche, finanziarie, etc.), ovvero si opera con il leverage o leva finanziaria tipica dell'investitore , che rappresenta Il rapporto tra il capitale totale (proprio e di terzi) e il solo capitale proprio. In questo caso si dovrà valutare oltre al ROI almeno l'indice ROE (Return on Equity) che nel nostro esempio equivale a 100% ((ricavi-costi-interessi-tasse) / capitale proprio).

Se si ha la necessità di effettuare il calcolo online del ROE e ROI, basta accedere al calcolatore presente nel menu per ottenere, oltre al ROI annuo, il valore dei due indici.

Nell'attività quotidiana utilizzo per i calcoli il Software Evaluto, che fornisce oltre a detti indici, molte altre analisi utili a chi investe in immobili, permettendo tra l'altro di confrontare attraverso tabelle e grafici i vari progetti inseriti nel tempo.

ROE e ROI: due indici a confronto

Quando si valuta un investimento immobiliare, è dunque opportuno confrontare il risultato prima e dopo il pagamento di interessi e tasse, analizzando gli indici ROI e ROE.

Ad esempio, se il ROE è inferiore a quello di un investimento alternativo a "basso rischio", allora non stiamo investendo bene il nostro denaro, se invece è il ROI a offrire valori fuori dalla media, allora non stiamo gestendo bene l'operazione.

In pratica il risultato operativo ci dirà se e quanto siamo (stati) bravi a condurre l'operazione, mentre l'utile netto ci dirà se la performance è generata (anche) da vantaggi fiscali o finanziari.

Prendiamo ad esempio i due Italiani più inflazionati della storia: il sig. Bianchi e il sig. Rossi. Entrambi acquistano allo stesso prezzo un immobile con pari caratteristiche, ed entrambi lo rivendono dopo un anno. Il sig. Rossi però guadagna al netto delle tasse € 5.000 in più del sig. Bianchi.

Una prima analisi ci porterebbe a dire che il sig. Rossi ha condotto meglio i suoi affari, ma se osserviamo lo schema sottostante, scopriamo che sono le performance del sig. Bianchi ad essere migliori, e che il vantaggio del sig. Rossi è più di natura finanziaria (da non sottovalutare) e fiscale (da non considerare in quanto le agevolazioni non sono necessariamente ripetibili).

In definitiva è il Risultato Operativo a indicarci se l'utile netto generato dall'operazione immobiliare è dovuto realmente ad un vantaggio competitivo (personale o aziendale) di chi investe, oppure se è condizionato da aspetti finanziari o fiscali che nulla hanno a che vedere con le capacità imprenditoriali e/o commerciali dell'investitore.

Infatti, godere di una tassazione agevolata, di un'aliquota ridotta, o avere capitali disponibili tali da permettere un risparmio sugli oneri finanziari, può sicuramente farci guadagnare di più, ma nulla aggiunge alla capacità del singolo o dell'azienda di condurre al meglio l'investimento.

Il ROI nel settore immobiliare

Quelli fin qui esposti sono ovviamente esempi teorici, ma quando si parla di investimenti immobiliari reali, qual è un buon indice di redditività del capitale investito?

Per rispondere a questa domanda, e tenendo a mente che ogni operazione è unica, ho raccolto in una tabella i dati di alcune operazioni immobiliari presenti sul mercato residenziale italiano e recentemente ultimate, che possono fornire un primo orientamento. Come si può vedere, sulla base del campione di 20 progetti presi in esame il Return on Investment medio è del 22,31% (media aritmetica) con un valore massimo di oltre il 40%.

In ultimo, ma primo per importanza, bisogna ricordare che investire in immobili è pur sempre una forma d'investimento e come tale presenta un certo grado di rischio, spesso aggravato dalla complessità del prodotto da realizzare.

Se non si conosce bene questo mercato è meglio iniziare con minime quote in crowdfunding immobiliare, oppure con piccoli appartamenti a rapido ricollocamento che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Nell'articolo dedicato alle dimensioni degli appartamenti più venduti in Italia nel 2018, si posso trarre idee per investire nel mercato immobiliare.