Analisi del mercato non residenziale 2018

Il mercato in sintesi

Secondo quanto contenuto nel quadro di sintesi, il mercato non residenziale nel 2018 risulta in espansione confermando il trend positivo iniziato nel 2014, anche se occorre notare che non tutti i segmenti manifestano lo stesso andamento in relazione ai volumi di compravendita.

Se il settore produttivo (capannoni industriali in primis) si dimostra più o meno stabile (+0,6%) e i negozi/laboratori registrano un'espansione (+4,6%), sono gli uffici a soffrire maggiormente registrando una contrazione del 3,7%.

Sul fronte delle quotazioni invece tutte le aree e i comparti mostrano una tendenza al ribasso che si attesta in media tra lo 0,5% e il 2% (fatta eccezione per alcune città) .

Il mercato degli uffici

categoria catastale A/10 (uffici e studi privati)

A livello di stock risultano censite negli archivi del catasto poco meno di 640 mila unità immobiliari appartenenti a questa categoria. Il valore potrebbe essere sottostimato se si considera che non è infrequente l’utilizzo ad ufficio di unità immobiliari censite come "residenziale" e che per alcuni comuni minori non esiste la categoria A/10.

Dopo un 2016 e 2017 in espansione, il 2018 segna per il mercato degli uffici una contrazione in termini di volumi pari al 3,7% con un numero di transazioni normalizzate (NTN) che si è attestato sotto le 10.000 unità a livello nazionale. Tutte le macroaree hanno subito un calo, con particolare evidenza per il centro, dove il numero di transazioni ha segnato un -12,5%.

Tra le città, con le sue 1145 transazioni Milano si conferma invece la più dinamica movimentando da sola il 2,89% dello stock e facendo segnare un aumento del prezzo medio a m² di quasi il 3%. Da segnalare anche Venezia, con un aumento delle quotazioni del 7% e una variazione del 25,9% sul numero delle transazioni. In deciso calo Genova, che registra invece una contrazione sia in termini di prezzi sia in termini di compravendite.

Il mercato dei Negozi

categoria catastale C/1 e C/3 (negozi e laboratori)

Composto da oltre 2,5 milioni di unità, il settore dei negozi ha coperto nel 2018 oltre la metà delle transazioni dell’intero comparto non residenziale. Tali dati, con esclusione del centro, confermano per l'anno in esame una tendenza espansiva anche se in rallentamento rispetto agli anni precedenti (+15,1% nel 2016 +6,9% nel 2017 e +4,6% nel 2018). Questi dati trovano riscontro anche a livello delle grandi città, con la best performance di Bologna che registra un +31,2%, Milano +6,6% e Torino 2,14%. Da segnalare Roma invece in calo del -3,6% rispetto al 2017.

Per ciò che concerne le quotazioni, il comparto presenta una flessione dei prezzi del 1,70% a livello nazionale, con un massimo negativo del 3,5% al centro. Per quanto riguarda le grandi città, l’unico dato in controtendenza è rappresentato da Venezia, che con il prezzo medio di 4.308 €/m² cresce del 4,1%. Minimi incrementi nell'ordine dell'1% si registrano anche a Napoli e Catania, mentre altre realtà come Milano, Roma e Torino registrano valori negativi rispettivamente del -1,1%, -4,8%, e -2,1%.

Il mercato del settore produttivo

categoria catastale D/1 e D/7 (capannoni settore produttivo)

779.009 è il numero che rappresenta le unità censite negli archivi catastali in questo comparto. Di queste, il 31,7% si trova nel Nord Ovest e il 25,8% nel Nord Est, mentre il restante 40% circa è distribuito tra centro sud e isole. Come prevedibile poi, la maggior concentrazione è situata nei comuni non capoluogo. Come indicato in apertura, le compravendite sono state sostanzialmente stabili registrando un +0,6%, ma c'è da segnalare il dato fortemente negativo delle isole (-38%). Analizzando i dati delle città, Torino 11,5% (NTN 146), Milano 17,6% (NTN 140) e Roma 7,6% (NTN 127) si confermano quelle con il maggior numero di compravendite.

Per quanto riguarda i prezzi, si registra un calo del 1,9% a livello nazionale con un massimo negativo del 3,6% al centro. A livello di città Firenze fa registrare il valore più elevato (994 €/m²), seguita da Milano (883 €/m²) e Venezia (840 €/m²). Le peggiori performance in termini percentuali si registrano invece a Palermo (-6,2%) e Verona (-5%).

Fonti & quadro Normativo