Superficie commerciale: gli standard di riferimento e come calcolarla

Il Tecnico valutatore

Ogni giorno istituti di credito, fondi d'investimento, SGR, società di leasing, tribunali, aziende e privati cittadini, si rivolgono a tecnici valutatori (generalmente periti certificati) per determinare il valore di uno specifico asset immobiliare.

Tali valutazioni possono avere diversi scopi, ma quando hanno a che fare con la compravendita di un immobile, si arriva sempre all'annosa questione della superficie commerciale e prima o poi tutti si pongono la fatidica domanda: ma quanto costa al m²?

Se il prezzo totale richiesto è comprensibile ai più, cosa diversa è determinare il prezzo unitario medio a m². Non che il calcolo di per sé sia difficile, è una banale divisione €/m², ma è tutt'altra cosa mettersi d'accordo su quali indici di ponderazione utilizzare per individuare la superficie convenzionale o come ricavare i prezzi marginali.

Non tutti i valutatori infatti utilizzano lo stesso metodo di calcolo, e se alcuni si rifanno a precise norme e linee guida, altri si basano essenzialmente sull'esperienza.

Expertise vs RVI

Prescindendo dalle Norme e dai metodi utilizzati che vedremo in seguito, esistono sostanzialmente due tipi di valutatori immobiliari. Entrambi sono (dovrebbero essere) professionisti e profondi conoscitori della teoria dell'estimo, e le loro valutazioni al netto delle dovute tolleranze, dovrebbero portare allo stesso risultato.

Il primo professionista si attiene a un codice professionale e basa il proprio operato sulla competenza, oltre che sull'autorevolezza e affidabilità personali (EAT - Expertise, Authority, and Trustworthiness). Se utilizza un metodo di stima difficilmente lo palesa e dunque la sua valutazione dev'essere accettata tout-court dal cliente: Il risultato prodotto è una perizia argomentativa non verificabile. Generalmente a questo professionista si rivolgono i privati per la stima del più probabile valore di mercato a cui vendere o acquistare un immobile.

Il secondo professionista si attiene a un codice di condotta e si rifà invece a un metodo di terze parti, accettato se non addirittura richiesto dal committente, attraverso il quale produce un rapporto di valutazione trasparente e verificabile sia dal cliente sia da altri professionisti. A questo valutatore si rivolge di norma una utenza business o istituzionale, anche se non è più inusuale l'utenza privata.

Intendiamoci, un approccio non è di per sé migliore dell'altro o garanzia di un più vantaggioso risultato economico. Come detto, entrambi i professionisti posso fornire valutazioni attendibili, ma a mio avviso è preferibile poter contare su di un metodo "verificabile" che segua precise regole di stima.

Enti e Standard di riferimento

A tal proposito esistono Enti che agiscono a livello internazionale e nazionale con l'obiettivo di armonizzare i metodi di misurazione. Istituzioni che grazie al loro operato sono diventate il riferimento per il settore delle valutazioni immobiliari e le loro indicazioni sono accettate come lo standard da seguire nelle operazioni di stima. Tra queste occorre citare sicuramente:

1. l'IVSC (International Valuation Standards Council) un'organizzazione senza fini di lucro il cui scopo è quello di definire norme internazionali di valutazione nell'interesse pubblico;
2. l'europea TEGoVA (The European Group of Valuator‘s Associations) il cui obiettivo consiste nella promozione scientifica ed educativa della professione di valutatore e nell'armonizzazione degli standard di valutazione europei. La TEGoVA conta tra i propri membri, l'ASSOVIB (Associazione Società di Valutazioni Immobiliari) il CNGeGL (Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati) l'IsIVI (Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare) e l'IEV (Istituto di Estimo e Valutazione);
3. La RICS, una organizzazione mondiale professionale per il settore immobiliare, urbanistico ed edilizio, che con il suo "Red Book Global Standards" indica regole obbligatorie e linee guida sulle migliori pratiche per effettuare valutazioni degli asset;
4. La Appraisal Fundation, un organo internazionale che di base stabilisce standard e qualifiche per periti e consulenti immobiliari, oltre a fornire una guida volontaria su metodi e tecniche di valutazione.
5. l'Italiana Tecnoborsa società consortile per azioni che annovera tra i soci oltre a diverse camere di commercio, Confedilizia, la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) il meno noto EREI (European Real Estate Institute) e l'Associazione Nazionale Geometri Valutatori Esperti (Geo.Val);
6. l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) in rappresentanza delle aziende del credito e intermediari finanziari. Lo scopo dell'ABI, almeno in relazione agli immobili, è avere valutazioni standard degli asset immobiliari a garanzia delle esposizioni creditizie;
7. l'AdE (Agenzia delle Entrate) con i suoi manuali e linee guida.

Standard di riferimento

Chiariamo un concetto: solo la Legge prevede l'obbligo di osservanza mentre un Norma NO. A parte dunque prestare attenzione agli articoli [1537] e [1538] del codice civile relativi alla vendita a misura e a corpo, o al D.P.R. 138:98 utilizzato dai tecnici per le consistenze catastali e non propriamente per le stime immobiliari, ed escludendo inoltre i Regolamenti urbanistici che regolano il calcolo delle superfici ma con riferimento a PEC e progetti, non risultano Leggi che occorra obbligatoriamente adottare per determinare la superficie commerciale da cui derivare il valore economico di un immobile.

Anche le Norme - internazionali, europee e nazionali - rappresentano solo linee di indirizzo e in quanto «norme» non sono obbligatorie, come indicato all’art.1 comma 6 della Direttiva 98/34/CE che le definisce: "una specificazione tecnica approvata da un organismo riconosciuto ad attività normativa, per applicazione ripetuta o continua, la cui osservazione non sia obbligatoria [...]"

Le Norme UNI

• Norma UNI 10750 -> Pubblicata in varie edizioni a partire dal 1998, la UNI 10750 è stata definitivamente ritirata nel gennaio del 2005. Viene però ancora presa come riferimento per i criteri di ponderazione in essa contenuti.
• Norma UNI 15733 -> Pubblicata nel 2011, ha sostituito la UNI 10750. Specifica i requisiti dei servizi erogati da agenti immobiliare e in particolare indica i criteri da seguire per stimare il valore di un immobile.
• Norma UNI 9836 -> citata in alcuni trattati di estimo, la norma tratta la definizione e il calcolo degli indicatori di superficie e di volume.
• Norme UNI 10839-1:1999 e 10839-2:1999: queste due norme definiscono i criteri valutativi e gli strumenti metodologici sotto il profilo estimativo, finanziario ed economico, da seguire per l'ottenimento della conformità tra il progetto e l'intervento edilizio, oltre alla classificazione delle principali famiglie di tecniche estimative, finanziarie ed economiche;

Manuali e Codici

• Codice delle valutazioni immobiliari, Italian Property Valuation Standard, edito da Tecnoborsa, giunto nel 2018 alla V edizione) - "costituisce lo standard valutativo di riferimento per l'intero mondo economico-finanziario, per i professionisti della filiera, per i cittadini e per gli investitori internazionali interessati a sviluppare attività corporate in Italia".
• Linee guida per la valutazione degli immobili dell'ABI (ed. Aprile 2022), "riportano una serie di principi, regole e procedure per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie".
• Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall’ex Agenzia del territorio oggi Agenzia delle entrate (si può consultare ancora su books) è il manuale utilizzato dai tecnici dell'Agenzia per la formulazione delle stime immobiliari, ma può essere un riferimento anche per CTU e valutatori immobiliari in genere.
• Di sicuro interesse c'è inoltre il Manuale della Banca Dati Quotazioni - OMI

I procedimenti di stima

Sui metodi di stima ci sarebbe molto da scrivere, e infatti esistono tantissimi ottimi libri e percorsi di studio per chi vuole approfondire la materia.

In sintesi, il procedimento di stima rappresenta la modalità con cui il perito opera la comparazione per ricavare il più probabile valore di mercato dell'oggetto di analisi, e può avvenire per:

• comparazione diretta (procedimento sintetico)
• comparazione indiretta (procedimento analitico)

Se il calcolo per comparazione indiretta avviene attraverso la capitalizzazione dei redditi, quello per comparazione diretta può avvenire attraverso [1] la stima sintetica comparativa parametrica [2] la stima sintetica a vista [3] la stima sintetica storica [4] la stima sintetica per valori tipici [5] e la stima sintetica pluriparametrica.

Il valutatore stima il VALORE il mercato fissa il PREZZO

In Italia il metodo sintetico comparativo continua a essere il più adoperato per le stime immobiliari (gli Standard IVS sono ancora poco utilizzati), ecco perché è utile comprendere come calcolare la superficie commerciale di un immobile.

Come calcolare la superficie di un immobile

Superfici reali, commerciali, utili, nette, lorde, interne ed esterne, principali e secondarie, annesse e collegate, coperte e scoperte, m² calpestabili, m² commerciali, numero di locali, vani catastali, eccetera, ma alla fine quant'è grande il mio appartamento?

Che cos'è la superficie reale

La superficie reale esprime la dimensione fisica di un immobile e include la superficie principale (in azzurro) e le superfici secondarie (in giallo). Abbiamo tre distinti criteri di misurazione (SEL SIL SIN), il cui risultato viene utilizzato quale base per il calcolo della superficie commerciale in una compravendita o della superficie convenzionale per una locazione.

SEL - Superficie esterna lorda (Gross Esternal Area)

Rappresenta l’area di un fabbricato delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento.

In via non esaustiva comprende i muri perimetrali, il 50% delle murature confinanti, i muri interni portanti e i tramezzi, pilastri e colonne interne, corridoi e disimpegni, scale interne e vani tecnici (sempre interni). Non comprende invece balconi terrazzi e assibiliabili, porticati posti all'interno della proiezione dell'edificio, aggetti a scopo ornamentale.

Viene utlizzata quale superficie principale ( a cui sommare la secondaria) per il calcolo della superficie commerciale.

SIL - Superficie interna lorda (Gross Internal Area)

Per superficie interna lorda si intende l’area di una unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 1,50 dalla quota pavimento. In aggiunta a quanto sopra non comprende i muri perimetrali.

SIN - Superficie interna netta (Net Internal Area)

Per superficie interna netta si intende l’ area di una unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 0,50 dal piano pavimento e di m 1,50 per i locali sottotetto. In aggiunta a quanto sopra non comprende i muri perimetrali, muri interni e tramezzi. In pratica la superficie interna netta equivale alla SIL esclusi i tramezzi e le murature interne.

Questa misura è spesso utilizzata come riferimento per i contratti di affitto relativamente alla quota alloggio (esclusi dunque vani accessori e pertinenze da computare a parte) ed è possibile trovare facilmente tale valore nell'attestato di prestazione energetica (APE).

Che cos'è la superficie commerciale ?

La superficie commerciale omogeneizzata (SCO) non è una grandezza reale, ma rappresenta una misura convenzionale e fittizia data dalla somma delle superfici principali e di quelle secondarie, ciascuna rapportata al relativo criterio di ponderazione. La superficie così calcolata viene utilizzata dagli operatori del settore per determinare il valore di un immobile.

In accordo con il sistema metrico decimale, l'unità di misura per i <metri quadri> è "m²" e non "mq" così come per i <metri> l'unità di misura corretta è "m" e non "mt" o "ml".

Criteri di ponderazione e rapporti mercantili

Se è pur vero che entrambi esprimono delle percentuali, criteri di ponderazione e rapporti mercantili non sono sinonimi. I primi infatti sono valori arbitrari generici e precostituiti, applicati in modo indistinto a tutti gli immobili oggetto di valutazione. I secondi, nel rispetto della teoria dell'estimo, vengono calcolati di volta in volta utilizzando i dati di mercato con lo scopo di ricavare i prezzi marginali da utilizzare nella valutazione. Vediamo dove trovare i primi, mentre per i secondi si rimanda alla lettura di altro articolo.

Criteri di ponderazione

Ancorché non efficienti, è prassi comune utilizzare nelle stime immobiliari i coefficienti di ponderazione contenuti nella norma UNI 10750 o nelle linee guida dell'Agenzia delle Entrate. La Norma UNI 10750 oltre a non essere più in vigore è carente delle indicazioni per valutare alcune pertinenze, mentre il manuale dell'Osservatorio del Mercato immobiliare OMI, fornisce indicazioni più dettagliate (link a fondo articolo).

¹ nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale deve essere considerata al 100% - non potrà comunque eccedere il 10% della somma della superficie calpestabile e delle pareti divisorie interne

² per i muri computati per intero sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima di 25 cm.

³ 30% fino a 25 m², per la quota eccedente 10% - Se non comunicanti 15% fino a 25 m², per la quota eccedente 5%

Il consiglio comunque, soprattutto in caso di vendita o acquisto di un immobile di grandi dimensioni o di grande valore, resta sempre quello di preferire il rapporto di Valutazione al metodo sintetico comparativo.

Fonti & quadro Normativo