Flipping immobiliare

Che cos’è il flipping immobiliare

In ambito immobiliare, il flipping consiste nell'acquisto riqualificazione e rapida ricollocazione sul mercato di un immobile, il tutto ovviamente a scopo di lucro. L'acquisizione può avvenire in vari modi, la riqualificazione può essere più o meno incisiva, ma per avere successo l'investitore deve individuare proprietà a prezzi decisamente inferiori ai valori di mercato.

Il flipping immobiliare punta dunque sull’acquisto di immobili in condizioni di manutenzione non ottimali, agendo sulla trattativa del prezzo a ribasso, per poi ristrutturarli e rilanciarli sul mercato.

Il flipping non è pertanto una strategia d'investimento immobiliare in senso stretto, ma piuttosto un'attività speculativa grazie alla quale è possibile ottenere guadagni interessanti. Ma attenzione, fare flipping di una proprietà non è così facile come sembra, e le perdite sono sempre dietro l'angolo.

Quello immobiliare è un settore multidisciplinare che comprende, oltre a tutte le materie tecniche legate alla costruzione in sé e alla progettazione, il diritto, la fiscalità, l'estimo, il marketing. Il consiglio, per evitare brutte sorprese, è quello di creare un team di professionisti in grado di coprire tutti i campi richiesti.

Immobili a basso costo e dove trovarli

Prima di tutto occorre individuare degli immobili dal costo contenuto rispetto ai valori medi di mercato. Generalmente sono fabbricati da ristrutturare o che richiedono profonde manutenzioni, ma non sono da escludere fabbricati di recente costruzione o addirittura nuovi.

I canali

Di solito queste proprietà a basso costo si trovano tramite pignoramenti, vendite allo scoperto bancarie o aste immobiliari, oppure direttamente da società o privati che hanno l'esigenza di alienare velocemente il proprio immobile.

Oltre ai già citati tribunali e istituti di credito, è possibile trovare proprietà sottostimate attraverso siti web dedicati agli immobili, annunci sui social network, riviste specializzate, cartelli su strada, amministratori di condominio, custodi di stabili, agenti immobiliari, segnalatori privati, solo per citare alcune fonti. Lo stesso property finder potrebbe rivelarsi un prezioso alleato.

I venditori

I potenziali venditori sono privati cittadini, società di persone o capitali, Istituzioni, che a vario titolo necessitano di convertire rapidamente un immobile in denaro.

I motivi che spingono i diversi attori a mettere in vendita una proprietà a prezzi appetibili sono molteplici: un trasferimento inaspettato, una separazione, una eredità da dividere, un'improvvisa riduzione del reddito, la necessità di fare cassa, il recupero di un credito, sono tutti validi motivi per dover vendere velocemente un immobile.

Un altro bacino di potenziali venditori a basso costo sono i possessori di fabbricati che generano spese non sostenibili in relazione al reddito prodotto, o di case fatiscenti su cui grava l'obbligo di risanamento o più semplicemente di appartamenti da ristrutture per i quali però non si possiedono le necessarie risorse.

Alla base del flipping immobiliare vi è un venditore con una precisa esigenza: liberarsi velocemente di una proprietà

La scelta dell'immobile

Durante la ricerca dell'immobile, sovente ci si lascia guidare da fattori soggettivi che si rivelano poi fallaci. Generalmente ci si concentra solo sul prezzo, trascurando per esempio le caratteristiche di zona o le necessità dell'acquirente tipo. Effettuare un'analisi di mercato prima dell'acquisto è dunque un'attività necessaria per ridurre al minimo i rischi.

La zona

La zona è l'elemento a cui prestare la massima attenzione perché non modificabile. Sono molte le verifiche da effettuare per comprenderne le potenzialità, tra cui:

• il numero di nuovi edifici in corso di costruzione;
• il numero di transazioni avvenute nell'ultimo semestre e anno;
• il rapporto tra unità immobiliari totali e in vendita;
• il pricing medio a m² per il mercato residenziale;
• il reddito medio degli abitanti del quartiere;
• la fase in cui si trova il mercato (espansione, contrazione, recessione, recupero);
• l'andamento demografico, almeno del biennio;
• il numero di agenzie immobiliari;

Questi sono solo alcuni dei parametri da valutare attentamente per operare una scelta oculata. Inoltre, ma non è per forza una regola, la zona dovrebbe offrire servizi essenziali quali:

• ospedali, farmacie, scuole;
• supermercati, bar, ristoranti, negozi in genere;
• mezzi di trasporto;
• aree verdi.

Molti di questi dati sono consultabili nei rapporti periodici dell'Agenzia del Territorio o ricavabili dalle banche dati ISTAT, e la loro analisi può fare la differenza tra un buon investimento e un pessimo investimento. Oltre a ciò, all'interno della APP è presente una checklist di supporto.

L'immobile

Dopo aver valutato quanto sopra, è essenziale comprendere quali siano le dimensioni degli appartamenti più venduti in zona. Investire in tagli non richiesti, anche se acquistati a prezzi bassi, potrebbe rivelarsi un errore se poi non si riesce a ricollocare l'immobile velocemente sul mercato, soprattutto se bisogna rispondere a soci finanziatori. Un’operazione di house flipping per essere proficua dev'essere di breve durata, per consentire la rotazione del capitale.

Parlare con agenti immobiliari della zona è il primo passo per comprendere quali siano i tagli più richiesti, ma anche osservare il ricambio degli annunci nei principali portali può essere una valida alternativa.

Particolare cura dev'essere infine dedicata ai lavori edìli, non foss'altro per limitare il contenzioso che immancabilmente si presenta durante una ristrutturazione.

L'acquirente

Non meno importante della zona e dell'immobile è l'acquirente. Comprendere la natura del Buyer Persona, cioè dell'acquirente ideale a cui vogliamo rivolgerci è essenziale. Sovente i quartieri si clusterizzano, per cui osservare i residenti può dare un'idea del tipo di acquirente da cercare.

Bisogna poi essere in grado di percepire i cambiamenti. La pandemia ha insegnato che le persone cercano case più grandi e con il terrazzo, lo smartworking ha reso più appetibili le zone che possono offrire connessioni internet veloci, Il caro immobili ha reso interessanti le zone periferiche dotate di un buon trasporto pubblico.

Come aumetare le possibilità di vendita

Una ottima ristrutturazione è la base di partenza ma non basta, per vendere rapidamente e massimizzare i guadagni bisogna valorizzare l’investimento. Ecco tre + uno consigli su come aumentare le possibilità di successo:

1. Ultimare la ristrutturazione prima di mettere l’immobile in vendita – non avere fretta di far vedere l’immobile prima che siano finiti i lavori di ristrutturazione, perché non verrebbe valorizzato. Un immobile completo ha effetti migliori sulla clientela, perciò non bisogna avere fretta e attendere che i lavori siano completati. ATTENZIONE ALLE GARANZIE SULLE OPERE; è indispensabile assegnare i lavori a un'impresa edìle affidabile, per non rischiare di ritrovarsi coinvolti in contenziosi con l'impresa esecutrice o il futuro acquirente.
2. Creare effetti suggestivi per colpire i potenziali acquirenti – Progettare ambienti particolari e suggestivi ha un impatto diverso sulla clientela intenzionata all’acquisto e bastano davvero piccoli accorgimenti (è sufficiente un po' di cartongesso) per rendere gli spazi eleganti e ricercati, bisogna però affidare la progettazione a un architetto capace.
3. Tinteggiare l'immobile SEMPRE - Valorizzare gli ambienti grazie a una tinteggiatura ad hoc può fare la differenza. Grazie a un'analisi dell'illuminazione naturale è possibile utilizzando i colori, rendere più chiari ambienti bui, far percepire più grandi ambienti piccoli, e più armoniosi i vani irregolari.
4. Arredare casa per renderla unica – I potenziali acquirenti che vengono a visitare casa rimangono sempre colpiti di fronte a un immobile ben arredato. Quando si ha una marginalità tale da assorbire il costo, è consigliabile, per velocizzare l’operazione di flipping immobiliare, proporla completa di arredi. Rivolgersi a un home stager potrebbe dunque rivelarsi la chiave vincente.

Come fare house flipping

A prescindere dal fatto che l'operatore sia un privato o una società di house flipping, sono molteplici i modi con cui un immobile può essere acquistato sul mercato, ognuno presenta vantaggi e svantaggi. Ecco alcuni cenni.

Acquisto diretto sul mercato

È la strategia più etica e sicura ma anche la più onerosa. Consiste nel rogitare il bene saldando il prezzo al venditore, e successivamente disporne secondo proprio cronoprogramma. Occorre però considerare in aggiunta al prezzo dell'immobile, i costi per l'atto notarile, la Tassa di registro o IVA , l'IMU per il periodo di possesso, eventuali spese condominiali, eccetera. Questa strategia è generalmente utilizzata dall'investitore diretto, concreto, sia esso un imprenditore o un privato.

Cessione del preliminare prima del rogito

Una modalità diffusa per fare house flipping senza particolari esposizioni finanziarie, consiste nella cessione del preliminare di compravendita. In questa operazione vi sono tre attori: il proprietario promittente venditore (prima cedente e poi ceduto) il promissario acquirente (prima cessionario e poi cedente) e il subentrante (nuovo cessionario).

L'obiettivo del cessionario è quello di trovare prima della data dell'atto notarile un subentrante al contratto di acquisto sottoscritto, contenendo così i costi di trasferimento. Il guadagno per il cessionario si realizza sulla plusvalenza generata dalla differenza tra il prezzo originario pattuito con il cedente e il prezzo di subentro accordato al nuovo cessionario.

Generalmente la cessione di compromesso prevede una clausola rescissoria senza penali a favore del cessionario, da applicarsi in caso di mancata individuazione di un subentrante. Ove applicata, il cedente non potrà fare altro che restituire le somme ricevute in anticipo dal cessionario.

Non è inoltre raro che il nuovo cessionario richieda specifici lavori di ristrutturazione per subentrare nel contratto (fix and flip). In tal caso e previo accordo con il proprietario, il promissario acquirente si occuperà dei lavori di ristrutturazione in modo tale da consegnare al subentrante l'immobile rinnovato all'atto notarile. Quest'ultima ipotesi è gestita di solito da realtà strutturate, con storicità competenze e capacità di spesa, in grado di offrire garanzie di successo al proprietario dell'immobile.

In definitiva l'investitore ottiene da subito la disponibilità dell'immobile, può all'occorrenza ristrutturarlo e reimmetterlo sul mercato ancor prima di aver pagato il prezzo richiesto. Le somme a saldo saranno invece rese disponibili all'atto dal subentrante.

La cessione del contratto prima del rogito notarile richiede clausole articolate che è meglio siano scritte o confermate da un Legale di fiducia. Inoltre, come tutti i contratti che hanno per oggetto beni immobili, dev'essere trascritto nei registri immobiliari.

Saldo e stralcio

Consiste nell'intervenire nel corso di una procedura di esecuzione immobiliare con lo scopo di ottenere un accordo con il creditore e il debitore prima che l'immobile vada in asta. Valutata la potenzialità dell'immobile sul mercato, si procede a fare un'offerta congrua al creditore in funzione all'esposizione del debitore (di norma tral il 60% e l'80% del debito), e ove accettata dalle parti, si potrà dare seguito all'acquisto del bene immobile.

Se concluso positivamente, il saldo e stralcio diventa un'operazione WIN-WIN-WIN poiché il creditore (generalmente una banca) incassa il credito e chiude subito la posizione senza dover attendere per anni gli esiti incerti dell'asta immobiliare, il debitore chiude la sua posizione e torna a essere finanziabile, mentre l'investitore porta a casa un asset a un prezzo vantaggioso.

Acquisto del credito

I prestiti in sofferenza (NPLs- Non Performing Loans) rappresentano crediti bancari deteriorati che i debitori non riescono più a onorare (sovente mutui sugli immobili). Quando la procedura di recupero posta in atto dalla banca è in uno stato avanzato tale per cui non è più possibile ricorrere al saldo e stralcio, si può tentare la strada dell'acquisto del credito. Se la trattativa va a buon fine, è possibile richiedere direttamente l'aggiudicazione del bene o aspettare che venga svolta l'asta giudiziaria.

Acquisto in asta

Tramite l'asta immobiliare (a seguito di un'esecuzione forzata o di un fallimento), il giudice in via coattiva dà modo al creditore di essere ristorato del credito vantato nei confronti del debitore, attraverso la vendita di beni o diritti reali immobiliari appartenenti a quest'ultimo. Il procedimento prevede due modalità esecutive: senza incanto e con incanto.

Nella più diffusa vendita senza incanto le offerte, segrete, che per la loro validità devono essere almeno uguali o maggiori al 75% della base d'asta, vengono recapitate presso la cancelleria del tribunale dove si svolge l'asta, in busta sigillata (se previsto) o trasmesse in via telematica a mezzo pec. Ove l'asta vada deserta o non venga assegnato il bene, ne verrà indetta un'altra con un nuovo prezzo a base d'asta ribassato normalmente del 25%.

Nella vendita con incanto, che è sempre successiva e (quasi) mai alternativa alla vendita senza incanto, l'asta avviene per successivi rilanci e l'immobile viene assegnato in assenza di ulteriori aumenti da parte dei partecipanti, trascorsi tre minuti dall'ultima offerta. La vendita con incanto può ormai considerarsi abrogata alla luce delle recenti modifiche normative.

Ovviamente il mondo delle aste è molto più articolato di quanto fin qui scritto, e vi sono ottimi libri per approfondire l'argomento. Visitando il portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, si può avere un'idea degli immobili acquistabili in asta. Eseguendo poi una ricerca per "aste giudiziarie" in rete, è possibile trovare altri portali e siti web autorizzati alla pubblicazione come www.astegiudiziarie.it o www.astetelematiche.it.

Come finanziare l'operazione immobiliare

Il prezzo dell’immobile, il costo della ristrutturazione e gli altri oneri accessori (tasse, imposte, oneri finanziari, ecc.), rappresentano gli elementi che sommati contribuiscono a formare il budget. Una volta stabilito l'importo occorrente, è possibile valutare come finanziare l'investimento.

• Capitale proprio - è il caso in cui si finanzia l'intera operazione con fondi propri. Ha il vantaggio di non gravare l'operazione degli oneri finanziari, soprattutto in momenti come questi dove i tassi d'interesse sono in rialzo, e ha senso solo se il proprio denaro sta rendendo meno del tasso offerto dal mercato.
• Capitale di terzi - rappresenta la forma classica di finanziamento, dove i capitali vengono richiesti al mercato. Ci si può rivolgere sia ai canali tradizionali quali finanziarie o istituti di credito, oppure a finanziatori privati disposti a investire nell'operazione.
• Senza capitale - anche se non semplice da gestire, è possibile operare senza capitali attraverso la cessione del preliminare. In questo caso l'operazione si autofinanzia poiché il venditore si rende disponibile a incassare la somma pattuita direttamente all'atto notarile, mentre per la ristrutturazione eventuale, le somme vengono messe a disposizione dal subentrante a titolo di acconto sul prezzo. In capo al flipper rimarrano solo i costi di marketing per render e pubblicità mirata.

Capitale proprio a parte, in tutti gli altri casi la parola d'ordine è "credibilità". Se non si possiede, difficilmente si troverà qualcuno disposto a investire il proprio denaro in un'operazione. Più si è credibili e competenti meno garanzie concrete occorrerà fornire. Poter documentare diverse operazioni immobiliari concluse positivamente, rappresenta sicuramente un ottimo biglietto da visita e la miglior garanzia per il finanziatore, sia esso il proprietario dell'immobile o un investitore terzo.

Poiché come detto nel mondo degli affari la credibilità è tutto, bisogna comunque disporre di un "capitale di copertura" che permetta di onorare il contratto o il debito sottoscritto, se non si dovesse concludere l'operazione nei tempi pattuiti. Questo, anche se si è stati bravi con clausole di salvaguardia o rescissorie.

Prescindendo dalla fonte del finanziamento, è sempre auspicabile confrontarsi con il VAN (valore attuale netto) del progetto prima di dare corso all'operazione.

Flipping immobiliare: quanto si guadagna?

Non è possibile rispondere con precisione a questa domanda, perché le variabili da considerare sono molteplici e peculiari per ciascuna operazione. Oltre alla capacità del singolo investitore, incidono il prezzo di acquisto, i costi di ristrutturazione, l'andamento del mercato e i tempi di ricollocazione, ma ci si può comunque attendere un ritorno sull'investimento tra il 15% e il 30%.

Le tasse

La tassazione varia a seconda che a pagare sia un operatore immobiliare con partita iva o un soggetto privato. Nel primo caso, similarmente a tutti gli altri utili generati, la tassazione segue le stesse regole fiscali adottate dal soggetto per la gestione della propria attività.

Nel caso di persone fisiche che non svolgono abitualmente un'attività professionale o imprenditoriale e che vendono un bene immobile nei primi cinque anni dall’acquisto, la tassasione della plusvalenza può avvenire a scelta del contribuente:

• al momento del rogito, tramite imposta sostitutiva al 26% da versare al Notaio che funge da sostituto d'imposta;
• in dichiarazione dei redditti, con tassazione secondo gli scaglioni IRPEF, godendo in tal modo di eventuali oneri deducibili e detraibili spettanti.

Da notare inoltre che in caso di cessione a terzi di un preliminare di compravendita, l'eventuale plusvalenza generata non sarà tassata in base all’articolo 67 comma 1, lettera b) del TUIR, che riguarda "l'effettiva cessione di beni immobili e non il semplice obbligo di cedere il bene", ma in base all'articolo 67 comma 1, lettera l) relativo ai corrispettivi percepiti "per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere" (Risoluzione 6/E Ade).

Ciò perché il contratto preliminare non trasferisce la proprietà del bene e dunque non produce effetti reali ma solo obbligatori in capo ai contraenti. Restano in ogni caso valide le modalità sopra indicate per il versamento dell'Imposta.

Flipping immobiliare senza partita IVA

Similarmente alla "prestazione occasionale" di cui ne segue la ratio, è possibile operare nel campo delle compravendite immobiliari senza avere una partita iva, a condizione però che tale attività venga svolta in modo non continuativo.

I soggetti privati che vogliono invece attuare in modo abituale l'acquisto e la cessione di immobili, sono soggetti a tutti gli obblighi amministrativi previdenziali e fiscali previsti dalle Norme, poiché svolgono di fatto un'attività commerciale con intento speculativo. Apertura della partita iva, iscrizione alla camera di commercio e versamento dei contributi previdenziali, rappresentano i principali adempimenti.

Fonti & quadro Normativo