Quando ci si accinge a stilare un contratto di compravendita, il "fai da te" non è mai la scelta giusta. Eccezion fatta per chi conosce bene la materia, il consiglio resta sempre quello di farsi assistere da un Legale o da un Notaio al fine di evitare, tra l'altro, l'inserimento di clausole contrattuali che se espresse non correttamente o in maniera generica risulterebbero del tutto irrilevanti nella migliore delle ipotesi.
Se ciò vale per clausole quali "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" o "libero da pesi, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli", eccetera, che ormai la giurisprudenza giudica di mero stile e pertanto nulle se non meglio circostanziate, a maggior ragione occorre prestare attenzione quando si entra nel merito della superficie.
In modo non dissimile a quanto sopra riportato, la locuzione "l’immobile è venduto a corpo e non a misura" potrebbe non tutelare al 100% il venditore da future contestazioni. Infatti se tale espressione viene inclusa fuori contesto, in modo ripetitivo o senza alcun riscontro, si riduce anch'essa in assenza di deroghe, a una vera e propria clausola di stile e come tale priva di effetti.
Perché è importante verificare la superficie di un immobile?
Andando oltre l'intuitivo, per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto il codice civile con gli artt. dal [1537] al [1541] del titolo III dei singoli contratti. In breve e a prescindere dal fatto che la vendita sia fatta a corpo o a misura, da un privato, una società immobiliare o da un'impresa edìle, in specifiche condizioni contrattuali una differenza sulle misure superiore al 5% impatta direttamente sul prezzo attraverso una riduzione o un aumento di quest'ultimo. Sapere dunque se si sta vendendo o acquistando la corretta superficie (ma vale anche per i volumi), può evitare una perdita di denaro ovvero favorire un risparmio.
Vendita a misura
Art. 1537 codice civile - "Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata."
Vendita a corpo
Art. 1538 codice civile - "Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento."
La prescrizione
Art. 1541 codice civile - " Il diritto del venditore al supplemento del prezzo e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile. "
Cosa fare se le misure non corrispondono?
Occorre innanzitutto stabilire se ci troviamo di fronte a una vendita a corpo o una vendita a misura. Ove non correttamente esplicitato nel contratto, "costituisce vendita a corpo e non a misura quella in cui il prezzo pattuito non abbia alcuna stretta relazione con l’estensione dell’immobile, ancorché essa sia stata indicata tra le parti nel contratto soltanto ai fini di una migliore identificazione dell’immobile" (Cass. civ. n. 3985/1998).
Nei contratti a misura se la quantità reale è inferiore a quella dichiarata l'acquirente ha sempre diritto alla riduzione del prezzo, mentre se è superiore deve pagare il maggior prezzo, ma può recedere dal contratto se la maggiorazione richiesta è superiore al 5% (1/20).
Nei contratti a corpo, quando la quantità reale è inferiore a quella dichiarata oltre il limite del 5% l'acquirente può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento, mentre se la differenza in più o in meno rientra nel limite del 5% le parti non procedono ad alcuna compensazione. Infine se la quantità reale è superiore a quella dichiarata oltre il limite del 5% il compratore può scegliere se pagare il maggior prezzo o recedere dal contratto.
In caso di compravendita alle parti conviene dunque controllare sempre le misure (meglio se attraverso una Due Diligence) prima di sottoscrivere qualunque documento. Una semplice verifica preventiva e l'apposizione delle corrette clausole nel contratto, può evitare contenziosi legali con inutili sprechi di tempo e denaro.
Fonti & quadro Normativo
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