Property Finder: chi è e come opera

Chi è il Property Finder

Conosciuto anche come Home Hunter, Flat Hunter e in altri variegati modi, questo cacciatore di immobili è un professionista che opera in qualità di consulente di parte acquirente, nella ricerca attiva di un immobile destinato all'acquisto o alla locazione. Non si limita però solo a cercare e proporre al proprio cliente un generico elenco di case da visitare, ma le analizza al suo posto evidenziando i punti di forza e di debolezza e proponendo infine solo quelle conformi alle indicazioni ricevute.

Oltre a sostituirsi al cliente nella ricerca dell'immobile ideale, sovente segue anche i processi di analisi tipici della Due Diligence, contrattuale tecnica estimativa.

L'Home Seeker è dunque un professionista specializzato nella ricerca su committenza, e in funzione dell'ambito in cui opera e del mandato ricevuto dal proprio cliente, può essere o non essere anche un agente immobiliare. Quasi sempre lavora in team con altri professionisti del Real Estate e delle costruzioni edìli, e possiede un nutrito portafogli di contatti e relazioni. Sicuramente conosce bene il territorio in cui presta la propria attività.

In pratica è un Consulente Immobiliare che opera nel più ristretto perimetro dei soli servizi all'acquirente.

Se state tuttavia pensando che quella del Property Finder sia comunque una figura marginale nel mercato immobiliare, date un'occhiata al Team messo in piedi da Michael Layhani, Founder & CEO di Property Finder Group che a oggi vanta oltre 300 impiegati e uffici in sette diverse nazioni.

A chi è rivolta l'attività di Property Finding

L'attività di Real Estate Property Finding può essere offerta sia a utenti che operano nel mercato immobiliare in qualità d'investitori sia a utenti privati alla ricerca di un'abitazione per uso personale.

Clienti business

Società immobiliari, grandi imprese di costruzioni edìli, fondi d'investimento immobiliare, SGR e Traders, possono trovare in un esperto property finder un valido alleato. Nella maggior parte dei casi non si rivolgono al professionista per mancanza di competenze tecniche economiche fiscali o legali (tutt'altro), ma per ottimizzare i tempi di ricerca, per scarsa conoscenza del territorio, o ancora per sondare nuove opportunità d'investimento. Questo cliente è più che altro interessato al ROI immobiliare e di solito è alla ricerca di operazioni di media o grande dimensione che al termine conducano all'affitto o alla locazione, come per esempio le case per studenti o le residenze per anziani.

Clienti privati

Gli acquirenti privati che si rivolgono a un flat hunter hanno quasi sempre un tempo limitato da dedicare alla ricerca di un immobile, vuoi per questioni di lavoro, vuoi per questioni di distanza geografica. Spesso sono anche privi delle competenze di base in ambito legale fiscale e tecnico per valutare correttamente l'operazione immobiliare. Il cliente tipo è per esempio l'espatriato che sta pensando di tornare nel paese d'origine, il professionista alla ricerca di una seconda casa per le vacanze al mare o in montagna, ma anche il più tradizionale cliente privato che cerca la prima abitazione in città o una proprietà in campagna.

Non manca poi la fascia dei clienti VIP ad alto budget, magari personaggi dello spettacolo perennemente in tour che non hanno il tempo per carcere una casa in locazione o in acquisto.

Come opera un Property Finder?

Un properties finder normalmente vive nella zona in cui opera e conoscendo bene il territorio, non avrà difficoltà a indicare tutti i punti d'interesse presenti nel quartiere (scuole, ospedali farmacie, impianti sportivi, ecc.) o altre informazioni essenziali per una migliore qualità di vita (esposizione solare delle strade, percorsi da evitare durante l'ora di punta, ecc). Per il cliente che non conosce la zona in cui vorrebbe trasferirsi, avere questo tipo d'indicazioni a portata di mano può risultare utile ai fini della decisione finale.

Durante il primo indispensabile briefing, il consulente acquisisce dal cliente tutte le informazioni necessarie alla definizione dell'immobile ideale e delle caratteristiche che devono essere presenti in zona, eliminando fin da subito le richieste non attuabili avanzate dal potenziale acquirente. Una volta circoscritto il campo d'azione, inizia la vera e propria fase di ricerca.

Non bisogna ridurre l'acquisizione delle informazioni alla stessa stregua dei "filtri" presenti sui portali immobiliari. Non si tratta di scoprire solo il piano o il numero di camere di cui il cliente ha bisogno. Il rapporto tra il finder immobiliare e il cliente diventa più intimo, intrecciandosi tra empatia, psicologia e pragmatismo.

Più il consulente saprà immedesimarsi nel cliente più avrà successo la ricerca. Quest'ultimo aspetto non è replicabile da alcun portale immobiliare, per quanto il marketing tenti di dire un'altra cosa.

Le fonti a disposizione del Property Finder sono molteplici e spaziano dall'online all'offline. Portali immobiliari, siti di annunci online, annunci pubblicati sui social network, Multiple Listing Service (MLS), agenzie su strada, aste immobiliari, riviste specializzate, ricerche di cartelli su strada rappresentano una prima fonte, ma anche i contatti con costruttori locali, amministratori di condominio, custodi di stabili, gestori di attività commerciali in zona, mediatori immobiliari e segnalatori privati, possono rivelarsi un'altra ottima fonte d'informazione.

La vasta rete di contatti locali di un property finder consente dunque di ispezionare anche proprietà fuori dai tradizionali canali, proprietà che vengono negoziate senza mai arrivare on line o sulla vetrina dell'agente immobiliare. Diversi proprietari, specialmente di immobili di pregio, preferiscono evitare la troppa pubblicità.

Una volta individuata la rosa di immobili candidati, il property finder Agent farà le visite per conto del cliente fornendo per ogni immobile un feedback con commenti scritti, immagini dettagliate, talvolta anche video, oltre a un primo nutrito set d'informazioni tecniche.

In tal modo il cliente basandosi sul rapporto ricevuto, potrà decidere quale immobile visitare di persona, ponendo fine agli inutili sopralluoghi verso proprietà indesiderabili.

Individuato l'immobile su cui puntare e prima di passare alla fase di negoziazione con il venditore, l'Home Hunter in collaborazione con il proprio team, eseguirà la Due Diligence Estimativa, Contrattuale e Tecnica. Quest'ultima potrà essere più o meno approfondita in relazione all'incarico ricevuto.

Tutto ciò garantirà al proprio cliente, di sedersi al tavolo delle trattative avendo la certezza di negoziare un bene rispondente ai bisogni personali, avendo noto il più probabile valore di mercato, in regola con la documentazione necessaria per la commercializzazione e anche sicuro e rispondente alle Norme, dopo lo screening tecnico.

La Due Diligence commerciale e tecnica possono essere eseguite anche successivamente all'accordo economico, purché vincolato al buon esito di queste.

Un property finder può offrire ulteriore assistenza al proprio cliente, affiancandolo anche durante le fasi di trattativa al fine di garantire il miglior affare possibile. In questo caso però il professionista dovrà possedere necessariamente i requisiti per l'esercizio della professione di mediatore, come illustrato in seguito.

Anche se alcune persone potrebbero non rendersene conto, l'utilizzo di un Home Hunter può migliorare l'esperienza con il processo di acquisto. Questi professionisti possono realmente aiutare il potenziale acquirente a trovare residenze a prezzi e condizioni migliori.

Quanto costa un Property Finder

Un property finder non è necessariamente più economico di un agente immobiliare, ma è pur vero che offre servizi diversi generalmente non compresi nella più tradizionale intermediazione immobiliare.

A differenza del mediatore che normalmente opera con una provvigione variabile tra il 2÷4% e che applica al prezzo finale di vendita sia all'acquirente sia al venditore, l'home hunter richiede una commissione d'ingaggio (Engagement Fee) all'acquisizione dell'incarico e una commissione aggiuntiva da pagare solo se l'immobile viene individuato e l'affare concluso (Success Fee). Tali commissioni possono essere sia percentuali sul prezzo sia quote fisse in accordo col proprio cliente.

Questa comunque non è l'unica forma: c'è chi opera a percentuale unica similarmente all'agente immobiliare, chi a quota fissa a prescindere dal valore dell'immobile da ricercare, e chi a listino in relazione ai servizi offerti.

Sebbene le commissioni addebitate da un property finder siano dunque variabili, ci si può aspettare una percentuale globale tra l'1÷5%. In genere per le proprietà sotto i 200.000 euro è tipica una commissione del 3÷5% mentre per proprietà oltre il milione di euro è più probabile una commissione dell'1÷2%

Come si diventa Property Finder

Il Finding Real Estate o Finding immobiliare è sicuramente un'opportunità di lavoro relativamente nuova nel panorama Italiano. Voler diventare un agente del compratore e dedicarsi solo ai bisogni dell'acquirente, può rappresentare un'ottima alternativa alla più inflazionata figura dell'agente immobiliare. In ogni caso occorre prepararsi.

Non esiste un vera e propria formazione dedicata, ma avere alle spalle alcuni percorsi di studio può aiutare. Architetti, ingegneri, geometri e periti, sono avvantaggiati sulle questioni tecniche, mentre commercialisti e avvocati lo sono sulle questioni economiche e legali. Se però si parte da zero, sicuramente frequentare uno dei tanti corsi di preparazione all'esame per agente immobiliare è un buon inizio. Se ne trovano sia online sia in presenza.

Frequentare un corso in e-learning può essere d'aiuto per memorizzare meglio la materia, mentre frequentare un corso in presenza può essere utile per iniziare a creare una rete di contatti. Le occasioni di collaborazione non mancheranno. Se non si sa quale percorso scegliere, è meglio affidarsi ai corsi di formazione professionale organizzati da enti autorizzati da Regioni e Camere di Commercio.

Per rimanere aggiornato, leggo molti libri e manuali inerenti gli investimenti immobiliari e più in generale tutto ciò che riguarda il Real Estate e il comparto delle costruzioni edìli. In relazione all'argomento Property Finder non sono però riuscito a trovare testi interessanti. Ne ho acquistato solo uno edito da FrancoAngeli che dopo la lettura NON mi sento di consigliare.

La fiscalità: agente vs consulente

A differenza dell'agente immobiliare che è iscritto alla CCIAA e versa i contributi alle gestione commercianti, il consulente immobiliare è un libero professionista non iscritto in Camera di Commercio che versa la propria contribuzione alla gestione separata dell'INPS (aliquota del 25,72%) svolgendo di fatto un'attività atipica non regolamentata. La diversa posizione ATECO è strettamente legata ai servizi effettivamente offerti, ed è essenziale discuterne con il proprio commercialista.

In via generale, quando Il Property Finder segue l'intero processo, dall'individuazione fino alla trattativa finale tra l'acquirente (suo cliente) e il venditore (sovente assistito da un'agenzia), si pone fiscalmente e giuridicamente alla stessa stregua di un agente immobiliare, e conseguentemente ne segue il percorso nel rispetto della Legge 39/89 e D.Lgs 59/10.

Si può operare senza patentino?

Qui si entra in una zona grigia. A sentire gli agenti immobiliari, senza patentino non si va da nessuna parte, mentre secondo altri professionisti, è possibile operare se non intervengono attività di mediazione che conducano alla conclusione dell'affare.

In effetti, diverse attività svolte dall'agente immobiliare (quando a sua volta titolato) non configurano di per sé una vera e propria intermediazione.

Così la richiesta di una visura catastale, l'accesso agli atti per gli accertamenti urbanistici, la raccolta documentale, i sopralluoghi tecnici per le verifiche statiche del fabbricato o degl'impianti, la stesura di un contratto, un rilievo dimensionale per il controllo delle superfici o una stima del più probabile valore di mercato, sono attività svolte lecitamente anche da altri professionisti (es: geometri, ingegneri, periti, avvocati, commercialisti) che se eseguite disgiuntamente dalla trattativa, non possono configurare una mediazione. Financo la sola attività di ricerca d'immobili in una determinata zona non configura di per sé una mediazione.

Se dunque l'attività non è finalizzata a stabilire un accordo tra il venditore e l'acquirente, non si può parlare di intermediazione. Da notare a tal proposito che il solo mettere in contatto l'acquirente e il venditore che poi concludono l'affare in via autonoma, non dà diritto alla provvigione, come ha stabilito la Cassazione civile, Sez. VI - 16.10.2020.

Sarebbe altresì interessante approfondire il significato di "mandato in rappresentanza" o la "riserva di nomina del contraente" di cui all'articolo 1401 del codice civile.

L'esercizio abusivo della professione

Esiste molta giurisprudenza in merito, che in alcuni casi conferma e in altri smentisce quanto sopra indicato. I limiti in cui operare è meglio definirli con il proprio commercialista e con il proprio legale di fiducia per non rischiare d'incorrere nell'esercizio abusivo della professione. Qui potete trovare un compendio di sentenze riguardanti la mediazione, dell'agente immobiliare.

In ogni caso, se si ritiene di possedere le competenze per svolgere detta professione, superare l'esame da agente immobiliare non dovrebbe essere un problema.

Escludendo le motivazioni fiscali e a meno di voler esercitare la professione in modo abusivo, non vi sono motivi validi per non sostenere tale esame. Prescindendo dalle conseguenze legali, il maggior danno dovuto a una scarsa preparazione lo si arreca sempre al cliente.

Agente immobiliare e property finder: quali differenze?

Probabilmente, la differenza più rilevante tra le due figure professionali risiede nel fatto che l'agente immobiliare "cerca un acquirente" adatto all'immobile, mentre il Property Finder "cerca un immobile" adatto all'acquirente. Può sembrare una differenza di poco conto, ma ciò si riflette sull'organizzazione e la gestione dell'attività.

Come abbiamo visto, il property finder è un professionista indipendente che lavora a stretto contatto con l'acquirente per trovare le migliori proprietà possibili e negoziare il miglior prezzo di acquisto. Lavora secondo le sole istruzioni dell'acquirente ed è dunque esente dall'influenza del venditore (almeno dovrebbe). Ciò significa che un property finder può essere più obiettivo e consigliare al proprio cliente la migliore proprietà possibile, a differenza dell'agente immobiliare che tende ad agire principalmente nell'interesse del venditore.

È infatti responsabilità dell'agenzia immobiliare vendere quante più proprietà possibili al miglior prezzo possibile. È dunque molto più probabile che sia il property finder (rispetto all'agente) a fornire una stima più equa del prezzo di vendita o indicare aspetti della proprietà che necessitano di approfondimenti.

Conclusioni

Se si ha tempo un po' di competenza e le idee abbastanza chiare sull'immobile desiderato, è preferibile procedere da soli senza l'ausilio di un Property Finder o di un Real Estate Agent, investendo semmai in una buona Due Diligence in grado di accertare il reale stato dell'immobile una volta individuato.

Viceversa, può risultare utile rivolgersi a questa nuova figura professionale quando tempo e competenze scarseggiano ma si ha chiaro in mente il tipo di casa occorrente.

In ultimo, se anche le idee sull'appartamento ideale sono carenti, l'agente immobiliare è il professionista più adatto. Non foss'altro per il vasto parco immobili che può da subito far visionare al cliente.

Fonti & quadro Normativo