residenze per anziani

L’aspettativa di vita è in crescita costante in ogni parte del mondo, con la conseguenza che l‘età media è destinata ad aumentare. Per effetto, infatti, del miglioramento complessivo delle condizioni di vita, le cause di mortalità sono diminuite. Inoltre, le nascite stanno subendo un’importante flessione che sta determinando l’invecchiamento della popolazione. Infatti, secondo la previsione elaborata dalle Nazioni Unite, intorno al 2050 ci saranno oltre 1 miliardo e mezzo di persone con un’età superiore a 65 anni. In futuro, quindi, essendoci più anziani ci sarà l’esigenza di un numero superiore di residenze a loro dedicate.

In termini immobiliari, le residenze per anziani costituiscono un investimento sempre più sicuro e proficuo, perché è in aumento l’esigenza di trovare un alloggio adatto per persone di una certa età. Il mercato è in forte espansione e la tendenza attuale suggerisce che tali investimenti non siano più l’esclusiva delle grandi società finanziarie, ma siano accessibili anche a gruppi più piccoli e ai privati. In un momento storico in cui la vita si allunga e gli anziani aumentano di numero, questa necessità sociale, unitamente alla maggiore attenzione verso il welfare, non è corrisposta da un intervento statale adeguato. Per questi motivi, la scelta di investire in residenze per anziani è mai come in questo momento azzeccata. 

Per coloro che sono interessati ad investire, bisogna precisare che si tratta di un investimento a basso rischio, che si traduce in uno sviluppo dei canoni su un arco temporale abbastanza lungo. A tale sostenibilità partecipa anche il fatto che nel sistema italiano, così come in quello di altri Paesi europei, solo una parte delle rette di degenza è a libero mercato, mentre la parte consistente è coperta dell’intervento pubblico su base regionale. È questo l’elemento che delinea la maggiore garanzia per gli investitori. Se si volge l’attenzione verso il mercato, inoltre, è da subito chiaro che il suo andamento dipenderà direttamente dal fattore demografico che, attualmente, propende per un aumento della domanda di posti letto. L’investimento è ancora più conveniente in Italia, perché nel nostro Paese le residenze per anziani sono poco più di 5 mila, quindi meno della metà della media europea, con un numero di posti letto di poco superiore ai 200 mila.

L’aumento delle richieste di residenze per anziani riguarda, quindi, non solo la costruzione di nuove strutture, ma anche la riqualificazione delle strutture già esistenti. In passato questa tipologia di immobili costituiva una nicchia di mercato, con una percentuale di settore del tutto marginale. Oggi, l’evoluzione del concetto di abitare determina in maniera netta il maggior peso, all’interno del bilancio economico nazionale, degli immobili destinati a residenze per anziani. Inoltre, tali investimenti rappresentano l’incontro perfetto tra business e attività sociale. I canoni di locazione attualmente corrisposti per immobili ad uso residenziale pe anziani oscillano tra i € 5.000/posto letto ed i € 9.000/posto letto, a seconda di determinati parametri.

L’edilizia per la terza età prende avvio da uno studio di fattibilità che ha il compito di individuare, sulla base di fattori demografici, l’area migliore dove costruire una residenza per anziani. L’alternativa è quella di individuare un immobile idoneo già esistente, per poi ristrutturarlo per renderlo conforme alle esigenze specifiche del caso. Dato in buon esito dello studio e terminati i lavori di edificazione o ristrutturazione, a questo punto la residenza viene data in gestione ad aziende specializzate con precise competenze nel settore. Il gestore, o la società sanitaria, corrisponderà al proprietario un canone periodico che rappresenta il ritorno finanziario dell’investimento.

L’affidabilità dell’investimento si misura anche sul fatto che, se anche parte delle stanze restino non occupate, il contratto di gestione di durata di norma almeno ventennale, prevede comunque il ritorno economico fisso per tutto l’arco temporale previsto. Il segmento di mercato è così appetibile, soprattutto in Italia dove la domanda di residenze per anziani supera l’offerta attualmente disponibile, che nel nostro Paese agiscono non solo capitali privati nazionali anche stranieri, i quali si dimostrano i maggiori competitors.

Come già accennato, tale situazione è favorita dal fatto che l’intervento statale non è molto presente, lasciando di fatto campo libero ai privati. I motivi solo molti ma, comunque, tutti riconducibili alla negativa congiuntura economica e alla carenza di risorse da destinare all’edilizia della terza età. Il maggior numero di anziani impone, pertanto, di prendere in considerazione un vero e proprio “problema sociale” da risolvere. Infatti, alla fine di questo decennio, soprattutto in Italia ma anche nel resto del mondo, le persone di età superiore ai 65 anni saranno di numero superiore ai bambini con meno di 5 anni. Questo sorpasso generazionale crea le basi per un vero e proprio business commerciale delle residenze per anziani.

Nello scenario che si prospetta per il futuro, dunque, le residenze per anziani diverranno a tutti gli effetti un’esigenza concreta che fornirà la soluzione ideale per gestire il problema sociale e demografico sottostante. È chiaro che, in un settore così delicato dal punto di vista sociale, è assolutamente necessario raggiungere un equilibrio tra due esigenze diverse che devono essere contemporaneamente soddisfatte: quella di business e quella di welfare.

Le specifiche tecniche dell’investimento dovranno considerare le esigenze particolari degli ospiti della struttura. Pertanto, oltre ad avere standard qualitativi elevati anche in termini di sicurezza, l’immobile dovrà essere privo di barriere architettoniche, con ascensori, scale e passaggi adatti agli individui caratterizzati da mobilità ridotta. In secondo luogo, gli standard costruttivi dovranno essere accompagnati da spazi per tutta una serie di servizi all’insegna del benessere personale, come palestre e piscine, percorsi pedonali, magari un parco adibito a sport o camminate, un giardino o addirittura un orto da coltivare, stanze per massaggi, fisioterapia, ristorante o mensa interna e, ovviamente, la necessaria assistenza infermieristica.

Un’immobile con questa caratteristiche dimostra di aver raggiunto standard elevati che soddisfano pienamente l’aspetto welfare e garantiscono, al contempo, una retta di degenza superiore e, quindi, un maggior ritorno finanziario dell’investimento.