logo evaluto euro 2x
logo evaluto euro 2x
logo evaluto euro 2x

Il mercato immobiliare in Italia e in Europa: Focus 2019

L’Italia continua a essere in fondo alle classifiche, rispetto alle sorelle europee, sul tema degli investimenti immobiliari.

Il mercato immobiliare italiano

Sono ormai anni che il mercato immobiliare italiano è in affanno e, nonostante alcuni dati positivi rispetto allo scorso anno, sembra che difficilmente esso possa essere ravvivato al punto da far immaginare una ripresa seria e coerente, se non altro rispetto al resto d’Europa.
Un rallentamento che, nell'ultimo anno, sembra aver contagiato anche il mercato immobiliare europeo, anche se con effetti differenti.

Il mercato non residenziale italiano sembra avere ancora un suo trend, non certo brillante, ma comunque positivo. Da inizio luglio a metà agosto 2019, infatti, sono state completate operazioni di compravendita nel mercato non residenziale per un valore di 1,5 miliardi di euro. 

Se confrontati ai valori del 2017 e 2018 per di più relativi all’intero terzo trimestre, il valore non ha superato 1,6 miliardi di euro. 

La stima a 10 anni con termine 2020 in Italia è di circa 64 miliardi di euro di cui il 42% nella sola Lombardia. Entro la fine del 2019 ci si aspetta una previsione di circa 8 miliardi di investimenti, dei quali 5,1 provenienti dall'estero.

Ciò che fa più male è l’analisi del mercato immobiliare residenziale che, nonostante il trend positivo rispetto al 2018 sia in termini di numero di compravendite (670mila nel 2019 con una crescita sul 2018 del 9,8% e una previsione di arrivare a 700mila nel 2020), sia in termini di fatturato che, a fine 2019, si prevede sarà di circa 96 miliardi di euro (+3,1% sul 2018), vede la posizione del nostro paese come fanalino di coda rispetto agli altri paesi europei.

D’altra parte l’unica zona a muovere in positivo i grafici delle vendite sopra l’asse delle ascisse è quella dell’area milanese. Il resto d’Italia naviga a vista o addirittura va sott'acqua, con un trend che è simile se non identico a quello degli anni di crisi (pochi sono gli sprazzi di crescita e le quotazioni sono in calo).

In fin dei conti perché un mercato immobiliare sia florido, si devono considerare due elementi: un'offerta di qualità e una domanda disponibile a investire.

In Italia non abbiamo né l’uno né l’altro: l’offerta è scadente e chi potrebbe acquistare (sono oltre 1 milione le famiglie potenziali acquirenti) non acquista nonostante i tassi di interesse siano in questo momento ai minimi storici.

Il mercato immobiliare europeo

A livello Europa la situazione non è uguale. Vediamo perché.

A livello economico anche l’Europa, come l’Italia è in rallentamento. Questo sta portando ad un vero e proprio rallentamento degli investimenti in ambito immobiliare.

Nonostante questo, il 2018 ha toccato un picco da record: 260 miliardi di euro sono stati infatti investiti in Europa nel mercato immobiliare. Dalle valutazioni fatte sui primi cinque mesi del 2019 sembra che questo trend inaugurato lo scorso anno sia stato tranquillamente mantenuto anche se in maniera meno forte rispetto allo scorso anno.

A "tirare" di più è il mercato delle grandi capitali, fuori, invece, si è assistito ad una inversione di tendenza con un calo superiore al 10%.

A mantenere punti in classifica è il mercato residenziale seguito a ruota da quello degli uffici. A patire le conseguenze del rallentamento è invece il mercato dei locali commerciali che ha visto una diminuzione pari al 31% su base annua.

Pur essendo il residenziale il carburante migliore per il mercato europeo, è quello offerto dal mercato degli uffici a dominare, tanto da raggiungere quasi il 50% sugli investimenti totali europei nel mercato degli immobili.

Le quotazioni al metro quadro. Un confronto.

Ciò che colpisce maggiormente, però, è nel confronto delle quotazioni al metro quadro tra località internazionali e l’Italia.

Facciamo un esempio, confrontando i prezzi al metro quadro tra Roma, Parigi, Londra, Berlino e Madrid.

Si va, in euro, dalla “forchetta” 8.500-11.000 di Roma, agli 11.750-23.000 di Parigi, per arrivare ai 15.700-25.800 di Londra. Berlino si difende egregiamente con prezzi al mq che vanno da 4.500 a 7.300 (battendo in questo addirittura Milano i cui prezzi vanno da 7.500 a 9.000).

Nella lotta al ribasso delle quotazioni al mq vincono Madrid con una forchetta che va da 2.920 a 4.750 e Lisbona, capitale europea del risparmio con una quotazione che va da 1.400 a 3.100.

Il fatturato europeo ed extra europeo

Per quanto concerne l’incremento di fatturato, sempre a livello Europeo, la stima per fine anno prevede un aumento a una cifra per Francia (+7,5%), Spagna (+6,6%) e Germania (+6,3%).

Per vedere aumenti a due cifre bisogna spostarsi oltreoceano: a titolo di esempio, gli Stati Uniti stanno vivendo un vero e proprio boom del mercato immobiliare con una crescita superiore al 14,5% (ndr. bisogna prepararsi a una nuova bolla?). 

In termini di prezzi al metro quadro, invece, tra i paesi extra europei spiccano Hong Kong con prezzi che arrivano fino a 32.800 euro, New York che è di poco più sotto, per la precisione a 25.300 euro e Singapore che è sul piano più basso del podio (si fa per dire) con prezzi al metro quadro che arrivano a 23.850 euro.

In relazione alla crescita dei prezzi degli immobili, si stima una crescita vicina al 10% per la Germania, una crescita del 4,9% della Spagna e del 3,5% della Francia. L’unica a crescita quasi pari a zero (+1% la previsione) è per l’Italia che, rispetto al mercato in contrazione degli ultimi anni, vede piuttosto una stasi alquanto preoccupante.

Sull’attrattività dei mercati Parigi è ancora la città più interessante nella quale investire. Londra, invece, paga il prezzo della Brexit con una stima che prevede una contrazione degli investimenti del 39%. Più interessante è, invece, l’attrattività del mercato spagnolo, mentre la Germania vede una differenziazione dell’attrattività a seconda della zona che si prende in considerazione.

Ancora una volta, quindi, l’Italia paga le conseguenze di un mercato che, escludendo alcune zone considerate di elite, guarda poco al nostro paese in termini di investimenti immobiliari.

Le cause sono, probabilmente, da ricercare nei pochi investimenti in infrastrutture pubbliche che potrebbero valorizzare maggiormente gli immobili già presenti. Un altro motivo non indifferente è, inoltre, lo stato attuale di moltissimi immobili, probabilmente vuoti da tempo e che necessitano di lavori di manutenzione e ristrutturazione notevole. 

 

DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e non possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

cross