Plusvalenza immobiliare

Che cos'è la plusvalenza

La plusvalenza rappresenta l'aumento di valore di un bene ed è calcolata come differenza tra i valori registrati in due diversi periodi di tempo: di norma al momento dell'acquisto e della vendita. L'aumento rileva soprattuto in ambito fiscale quando concorre a formare reddito come indicato negli artt. 67 e 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

Le plusvalenze possono avere diversa origine, come la cessione di strumenti finanziari, la cessione di contratti, le vincite in concorsi a premio, la cessione di partecipazioni, la lottizzazione di terreni o la cessione di beni immobili acquistati o costruiti.

Questo articolo tratta della sola plusvalenza immobiliare realizzata da un soggetto privato non imprenditore (persona fisica che non svolge abitualmente un'attività professionale o imprenditoriale).

Determinazione della plusvalenza immobiliare

In via generale sono considerati 'redditi diversi', le plusvalenze provenienti dalla cessione a titolo oneroso di terreni e fabbricati anche se ubicati all'estero (art. 67 comma 1 lettera b DPR 917/86) o da quelle provenienti da permute, conferimenti in società o trasferimento di diritti reali di godimento (es: cessione di cubatura, cessione del diritto di superficie).

Se al momento della cessione di un bene immobile, sia esso un fabbricato o un terreno o altro, viene dunque generata una plusvalenza, il venditore è chiamato a versare una Imposta in funzione del reddito prodotto. Ciò risulta vero solo al verificarsi di determinate condizioni legate all'istante della vendita e alla modalità di acquisizione del bene venduto.

In caso di minusvalenza nulla è dovuto mancando il presupposto impositivo, così come nulla è dovuto in caso di vendita oltre i 5 anni, in quanto la plusvalenza diventa fiscalmente irrilevante (tranne che per i terreni edificabili e le lottizzazioni).

Per completezza, nel caso in cui la plusvalenza sia realizzata da una Società di Capitali o di Persone nell'esercizio di attività d'impresa (escluse le società semplici), il ricavo generato dovrà essere assoggettato ai redditi d'impresa, inserito in dichiarazione sotto la voce "altri redditi" e tassato in via ordinaria o separata.

Tassazione di fabbricati

• fabbricati acquistati - Qualunque fabbricato ceduto entro i cinque anni dal suo acquisto o dalla sua costruzione, se produce una plusvalenza è soggetto a tassazione in capo al venditore, in quanto si presume l'intento speculativo. In deroga a ciò, sono sempre esclusi dalla tassazione anche se venduti prima dei 5 anni, i fabbricati di civile abitazione, pertinenze incluse, utilizzati dal venditore come abitazione principale propria o di un familiare (non è sufficiente la residenza). L'utilizzo deve poi risultare maggiore del 50% del tempo intercorso tra la data di acquisto e quella di vendita.
• fabbricati ricevuti in donazione - Quando il fabbricato venduto è stato ricevuto in donazione, la plusvalenza è sempre tassata se la vendita è realizzata entro 5 anni dalla data di acquisto del donante. Al fine dei calcoli dunque, non fanno fede la data e il valore presenti nell'atto di donazione ma quelli presenti nell'atto di acquisto del donante.
• fabbricati ottenuti per successione - Quando la vendita riguarda un fabbricato ricevuto per successione mortis causa (legittima o testamentaria), la plusvalenza non viene mai tassata. Restano ovviamente ferme le Imposte di successione previste dall’articolo 2 comma 48 del D.L. 262/2006, ma che quasi mai vengono versate viste le alte franchigie (es: 1.000.000 di euro per i parenti in linea retta) e i bassi assi ereditari.
• fabbricati ottenuti per usucapione - Quando la vendita riguarda un fabbricato ottenuto per usucapione, la plusvalenza non viene mai tassata.

Tassazione terreni

• Terreni agricoli o non edificabili - la plusvalenza generata dalla vendita di un terreno agricolo o non edificabile, segue le stesse regole sopra esposte per i fabbricati, sia in caso di acquisto, donazione o successione. Sono quindi imponibili, se realizzate entro i 5 anni, le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni acquistati o ricevuti in donazione, mentre non sono imponibili le plusvalenze realizzate dalla cessione di terreni ricevuti per successione o dopo i 5 anni.
• Terreni edificabili - la plusvalenza generata dalla vendita di un terreno edificabile è sempre tassata, a prescindere dal momento in cui viene realizzata, dal tempo di possesso o da come sia stato acquisito (successione, donazione, acquisto).
• Terreni edificabili con fabbricato in costruzione - se sul terreno è presente un fabbricato in corso di costruzione, questi è assimilato al terreno edificabile quando il suo stato di avanzamento non è ancora identificabile con la definizione di rustico (struttura, copertura, muratura di tamponamento) e per questo segue le regole di tassazione valide per i terreni edificabili. Diversamente, se l'avanzamento lavori è pari o superiore al rustico, l'immobile previo accatastamento (provvisorio), viene tassato secondo le regole elencate per i fabbricati.
• Lottizzazioni - la plusvalenza generata dalla vendita di terreni oggetto di lottizzazione è sempre tassata, anche se avviene dopo i 5 anni dall'acquisto, dalla donazione o dalla successione. La plusvalenza è tassata per intero nell'anno in cui viene percepito il corrispettivo.

Come calcolare la Plusvalenza

L'articolo 68 del TUIR recita che “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

In pratica il valore si ottiene per differenza algebrica tra il prezzo di vendita e quello di acquisto a cui vanno sommati gli eventuali costi inerenti.

Cosa si può detrarre dalla plusvalenza?

Al fine di determinare l'esatto ammontare della plusvalenza da assoggettare a tassazione, è possibile detrarre dal prezzo di vendita anche i cosiddetti "costi inerenti" come previsto dall'art. 68 comma 1 del TUIR. Tali costi riguardano alcune voci di spesa relative all'immobile, sostenute nel periodo intercorso tra l'acquisto e la sua cessione.

Benché l'art. 68 non fornisca indicazioni precise sulla natura dei costi, è possibile considerare costi inerenti tutti i costi specifici e documentabili quali ad esempio [1] le spese di ristrutturazione di tipo aumentativo del valore (escluse dunque quelle manutentive), [2] le spese straordinarie (se riconosciute dall'AdE), [3] la parcella del Notaio per la parte relativa all'onorario, [4] le imposte pagate sull'acquisto [5] l'IVA in caso di acquisto da impresa, [6] le spese di mediazione, eccetera.

Quando diventa imponibile la plusvalenza

La plusvalenza segue il principio di cassa ed è dunque imponibile nell'anno in cui viene effettivamente percepito il corrispettivo. Nel caso in cui l'incasso avvenga in più anni a far data dal rogito, la plusvalenza è determinata in proporzione a quanto percepito in ogni singolo anno. Da notare inoltre che se il corrispettivo viene percepito prima della cessione del bene, la plusvalenza diventa imponibile solo a partire dall'anno in cui viene effettuato il rogito (Cass. 17960 - 24 Luglio 2013).

Quanto si paga

La plusvalenza fa cumulo con il reddito complessivo generato nell'anno fiscale dal soggetto venditore, e di regola viene tassata in base alle aliquote progressive degli scaglioni IRPEF che per l'anno 2022 sono:

• 23% - fino a 15.000 €
• 25% - da 15.001 € a 28.000 €
• 35% - da 28.001 € fino a 50.000 €
• 43% - oltre 50.001 €

In via alternativa è possibile per il contribuente adottare la tassazione sostitutiva al 26% (art. 1, comma 496, l. n. 266/2005) tramite dichiarazione resa al notaio all'atto della cessione. Ciò vale solo per i fabbricati e terreni agricoli o non edificabili, mentre per i terreni edificabili e le lottizzazioni è sempre possibile scegliere la tassazione ordinaria o optare per la tassazione separata ma non per quella sostitutiva.

Chi non può applicare la tassazione sostitutiva

Nella maggior parte dei casi la tassazione sostitutiva al 26% rappresenta un vantaggio, che però non può essere messo a frutto da tutti i contribuenti.

Infatti, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, la tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono [1] redditi di capitale, ovvero sono conseguite [2] nell’esercizio di arti o professioni, [3] nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo (s.n.c.) o in accomandita semplice (s.a.s.) [4] in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Come si versano le imposte sulla plusvalenza

Se si opta per l'imposta sostitutiva al 26% Il versamento andrà effettuato in unica soluzione all'atto della vendita direttamente al notaio che funge da sostituto d'imposta, il quale provvederà nel termine di 30 giorni a versare l'importo. Se invece si opta per la tassazione ordinaria, la plusvalenza andrà inserita in fase di dicharazione dei redditi nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi PF - Persone Fisiche (ex modello UNICO) e versata nei termini ordinari.

Meglio IRPEF o Imposta sostitutiva?

La regola generale vuole che più alto è il reddito più convenga orientarsi verso l'imposta sostitutiva, ovvero occorre analizzare di volta in volta i redditi prodotti dal singolo contribuente. Ad esempio (in assenza di altri redditi) è evidente che una plusvalenza di € 28.000 genera meno tasse da versare se assoggettata a IRPEF rispetto all'Imposta sostitutiva:

• 15.000 * 23% + 13.000 * 28% = 4.606 €
• 28.000 * 26% = 7.280 €

Da tenere inoltre presente che nel caso in cui si opti per l'imposta sostitutiva, non è possibile avvalersi delle eventuali detrazioni e deduzioni spettanti al contribuente.

Fonti & quadro Normativo