Osservatorio del Mercato immobiliare: servizio per la consultazione dei valori dichiarati.

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate mette a disposizione di professionisti e privati cittadini, alcuni strumenti per la consultazione dei valori degli immobili in Italia. I servizi offerti permettono di esaminare i valori dichiarati relativi ai diversi tipi di immobili, tra cui abitazioni, terreni, uffici e negozi, fornendo informazioni utili sulla compravendita e sulla locazione.

Tra i vari strumenti dell'OMI disponibili online, uno di sicuro interesse è il "servizio per la consultazione dei valori dichiarati", che permette di conoscere i corrispettivi indicati negli atti di compravendita, nel pieno rispetto della privacy dell'acquirente e del venditore. Di seguito vedremo quali informazioni restituisce il sistema e come accedere al servizio.

Servizio per la consultazione dei valori dichiarati

Il servizio, aggiornato con frequenza mensile, contiene gli atti di compravendita a far data dal 1° gennaio 2019, relativi a unità immobiliari urbane georeferite presenti sul territorio nazionale, con la sola esclusione degli atti di trasferimento relativi agli immobili ubicati nei comuni delle province autonome di Trento e Bolzano e di alcuni comuni Lombardi e del Friuli, dove è ancora vigente il sistema tavolare per la pubblicità immobiliare.

Gli atti consultabili

Occorre chiarire fin da subito che non tutte le transazioni immobiliari sono disponibili per la consultazione. Sono infatti presenti solo le compravendite a titolo oneroso nelle quali viene trasferito l'intero diritto di proprietà. Sono dunque esclusi:

• gli atti che riguardano il traferimento di altri diritti reali quali l'usufrutto, il diritto di abitazione o di superficie, la nuda proprietà, eccetera;
• gli atti che riguardano il trasferimento di quote parziali dell'immobile;
• gli atti in cui compaiono più soggetti con regimi fiscali differenti.

La base dei dati

Grazie all'identificativo catastale dell'unità immobiliare, vengono interrogati gli archivi: "delle note di trascrizione", "delle note di registrazione", "dei dati censuari del catasto" e "delle zone OMI", per recuperare le informazioni da restituire all'utente che interroga il sistema. Dall'incrocio dei dati presenti in detti archivi, vengono estratte le informazioni da mostrare all'utente e riportate nel sottostante schema.

Tra i vari dati presenti nella scheda-atto, due sono quelli di maggior interesse. La dimensione dell'immobile (indicata in m² quando noti o ahimè ancora in vani) e il corrispettivo pagato.

Dimensione

Purtroppo a oggi sono ancora poche le schede che riportano la superficie espressa in m² e spesso si ritrova ancora la consistenza in vani. Tale ultimo dato può comunque tornare utile per tentare di individuare l'immobile o per poterlo paragonare con immobili di pari consistenza.

Corrispettivo

Il corrispettivo mostrato dal sistema nella "scheda-atto", viene ricavato dalla "nota di registrazione" dell'atto di compravendita. L'importo visualizzato varia a seconda che la transazione sia riconducibile al regime IVA o a quello del prezzo valore. In ogni caso tale valore si riferisce all'insieme degli immobili trasferiti con il singolo atto di compravendita.

Più nel dettaglio, per gli atti riconducibili al prezzo/valore il corrispettivo mostrato è quello presente nel campo «prezzo» della nota di registrazione, ovvero nel campo «imponibile» nel caso in cui il campo «prezzo» non risulti valorizzato.

Per gli atti di compravendita che non rientrano nel regime prezzo/valore, il corrispettivo é invece quello presente nel campo «imponibile», che di norma rappresenta il prezzo della transazione.

In ogni caso viene utilizzato il campo «imponibile» quando gli immobili o i soggetti non godono dei requisiti essenziali per l'applicazione del prezzo/valore. Si pensi, come già detto, alle transazioni rientranti nel regime IVA o a quelle relative agli immobili non residenziali, o ancora a soggetti non riconducibili a persone fisiche.

Da notare infine, che in assenza del prezzo o dell'imponibile da cui ricavare il corrispettivo, la scheda-atto non sarà visualizzata.

Come accedere al servizio

Al servizio si accede da questa pagina cliccando sul pulsante "accedi al servizio", previa autenticazione tramite SPID, CIE, CNS o, solo per i professionisti, con credenziali rilasciate dall'AE. Una volta eseguito il login e premuto il tasto "Consultazione valori immobiliari dichiarati" posto in basso a destra tra i servizi più richiesti, si accede alla schermata di consultazione simile a quella riporta nell'immagine sottostante.

Da questa schermata è possibile eseguire una ricerca indicando:

• uno specifico indirizzo o il Comune e la zona d'interesse;
• la tipologia di atto (residenziale, terziario, produttivo, ecc.);
• il periodo d'interesse (i dati storici sono presenti solo dal 2019);
• un eventuale range di valori espressi in euro;
• il raggio di ricerca fino a 1000 m (comodo nel caso si sia optato per l'indirizzo).

Inseriti i parametri d'interesse e premuto il tasto "Avvia ricerca", verranno mostrate le compravendite individuate (solo se maggiori di cinque), sia in forma grafica sulla mappa sia in forma analitica nella barra a sinistra.

È anche possibile effettuare una ricerca per raggio utilizzando la "Ricerca su mappa" accessibile tramite la Tab posta in alto a sinistra. In questo caso, dopo aver inserito Il Comune o l'indirizzo d'interesse e specificato il raggio, basterà cliccare sulla mappa per vedere i risultati.

Privacy

Premesso che gli atti notarili sono "pubblici" e dunque avendone il legittimo interesse è sempre possibile chiederne una copia al Notaio rogante, il sistema messo in piedi dall'OMI al fine di tutelare i dati personali delle parti, mostra i dati recuperati solo se individua almeno cinque atti di compravendita corrispondenti alle selezioni effettuate dall'utente. A ulteriore tutela, non vengono mai associati i dati con il relativo POI (point of interest) mostrato nella mappa.

È pur vero che conososcendo bene la zona e restringendo al minimo il periodo di ricerca, è possibile con buona approssimazione associare i valori agli immobili.

Conclusioni

Il servizio di consultazione dei valori dichiarati dell'OMI è uno strumento utile per gli operatori del settore immobiliare, come agenti immobiliari, periti valutatori e professionisti del settore, ma anche per i comuni cittadini che desiderano avere informazioni sul mercato immobiliare italiano.

Il servizio dell'OMI è uno strumento in più da consultare per avere una stima affidabile dei reali corrispettivi pagati in una determinata zona, ma non può essere l'unico strumento di riferimento se non si vuole incorrere in valutazioni errate o poco attendibili. Particolare attenzione va dunque posta sulle schede che presentano valori "anomali" rispetto al normale prezzo di mercato.

Fonti & quadro Normativo