Il Prezzo Valore

Requisiti

Introdotta con la Legge Finanziaria 266 del 2005, la Norma impatta sulle cessioni effettuate a favore di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, arti o professioni, ovvero i soggetti "privati" che acquistano, a titolo oneroso, un immobile ad uso abitativo.

La norma permette di utilizzare il valore catastale per il calcolo delle imposte, in sostituzione dell'effettivo prezzo di cessione dell'immobile. L'intento del legislatore è quello di far emergere i reali corrispettivi pagati dall'acquirente al venditore, concedendo al primo, un vantaggio tributario tale da evitare il ricorso all'evasione fiscale attraverso la simulazione del prezzo.

Non tutte le compravendite immobiliari possono avvalersi del sistema prezzo valore. Ai fini delle sua applicazione il fabbricato dev'essere ad uso abitativo, ma nulla comporta se viene acquistato con le agevolazioni prima casa o come seconda abitazione. Il regime di favore si applica inoltre alle pertinenze come box e cantine, anche se acquistate separatamente, purché la loro natura pertinenziale risulti chiaramente indicata nell'atto notarile.

Per ottenere l'agevolazione, l'acquirente deve avanzare una precisa richiesta al notaio. Non vi è una corretta modalità, ma la consuetudine vuole che la domanda sia citata nel rogito.

Rientrano nell’ambito della norma prezzo-valore, oltre alle cessioni effettuate tra privati, le cessioni eseguite da società a favore di privati, purché soggette all'Imposta di Registro e non all'IVA. La regola si applica anche se la vendita è effettuata da una Società in regime di esenzione IVA, come ad esempio le imprese costruttrici dopo 5 anni dall'ultimazione del fabbricato, o da cedenti non soggetti IVA come le fondazioni e le associazioni.

Da tenere inoltre presente che quando si parla di cessione, non ci si riferisce solo alla più comune traslazione del diritto di proprietà sulla cosa propria, come può essere la vendita di un fabbricato, ma anche alla traslazione o alla costituzione di uno dei diritti reali, come ad esempio la nuda proprietà, l'usufrutto l'uso e l'abitazione. Tali cessioni rientrano tutte a pieno titolo nel sistema prezzo valore.

Base imponibile Imposta di Registro

Di regola la base imponibile per i contratti a titolo oneroso, siano essi traslativi o costitutivi di diritti reali, è composta dal valore del bene o del diritto, alla data del rogito (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 art.43). In particolare, quando l'atto interessa un bene immobile o un diritto reale ad esso connesso, per valore deve intendersi il valore venale in comune commercio (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 art.51).

In deroga a quanto sopra, l'acquirente privato può avvalersi del sistema prezzo valore per la determinazione della base imponibile come da Legge 23 dicembre 2005 n. 266 art.1 comma 497. Tale sistema come detto precedentemente, permette di utilizzare per il calcolo il valore catastale dell'immobile, ignorando il prezzo realmente pagato.

Il valore catastale da utilizzare come base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente dato, pari a 110 in presenza delle agevolazioni prima casa, e 120 negli altri casi.

Calcolo prezzo valore

A prescindere dal valore dichiarato in atto, per il calcolo delle imposte da versare vengono utilizzate le aliquote agevolate od ordinarie (2% - 9%) variabili in funzione del soggetto acquirente e dell'immobile. Le aliquote così desunte, si applicano al valore catastale dell'immobile ottenuto a partire dalla sua rendita.

Nell'articolo dedicato al calcolo del valore catastale, è possibile simulare una cessione di fabbricato e stimare le imposte per la prima casa o per una seconda abitazione.

Vantaggi acquirente

Chi acquista ha numerosi vantaggi nel chiedere l'applicazione del prezzo valore, che ormai è diventata la prassi negli atti notarili, anche in considerazione del fatto che quasi sempre il prezzo di vendita è superiore al valore catastale. Entro certi limiti, ciò vale anche nel caso in cui è il valore catastale ad essere superiore al reale prezzo pagato, questo per evitare lunghi e onerosi contenziosi fiscali con l'Agenzia delle entrate.

Non solo vantaggi però. In caso di dichiarazioni infedeli, entrambe le parti rischiano severe sanzioni pecuniarie che possono sfociare in reati penali. Ad esempio, la mancata dichiarazione della plusvalenza da parte del venditore, quando accertata, oltre all'applicazione delle sanzioni previste dalla Legge per le dichiarazioni infedeli, può far incorrere il contribuente nel reato di frode fiscale.

Sono molteplici i benefici nel dichiarare in atto il reale prezzo pagato.

Vantaggio Fiscale

Il primo beneficio che si ottiene dalla applicazione del prezzo-valore è sicuramente di natura fiscale. Poter calcolare l'importo delle imposte da versare sulla base del valore catastale e non sulla base del "reale prezzo pagato", rappresenta un sicuro risparmio di denaro.

Nessun accertamento

Dichiarando in atto il reale corrispettivo pattuito, dunque non un prezzo simulato ancorché superiore al valore catastale, si evita l'accertamento induttivo da parte dell'Agenzia delle entrate. Però se il corrispettivo pattuito viene occultato, anche in parte, si è soggetti al pagamento delle imposte sull'intero importo accertato, oltre a pesanti sanzioni amministrative che possono arrivare fino al 400% della maggiore imposta dovuta.

Prelazione

In presenza di prelazione l'avente diritto può esercitare la prelazione riscattando l'immobile al prezzo dichiarato in atto dai contraenti, anche se è già stato venduto. Senza tra l'altro che il primo acquirente possa avanzare pretese circa le somme realmente corrisposte al venditore.

Va da sé che dichiarando il reale prezzo corrisposto, si evita il rischio di perdere il denaro effettivamente speso.

Tutela da Vizi contrattuali

In caso di scioglimento del contratto per la presenza di vizi, l'acquirente può chiedere solo la restituzione del prezzo dichiarato, salvo dimostrare il maggior esborso con tutte le conseguenze della dichiarazione infedele.

In caso di Fallimento

In caso di fallimento del venditore entro un anno dalla vendita, l'acquirente rischia di imbattersi nella revocatoria fallimentare. Il compratore può sì insinuarsi nel fallimento, ma nei limiti di quanto dichiarato in atto notarile. Anche in questo caso, se quanto dichiarato è minore di quanto pagato, l'acquirente può, nella migliore delle ipotesi, rientrare delle somme riportate nel rogito e non di quelle effettivamente pagate.

Attenzione ai pagamenti

All'atto notarile vige l'obbligo di fornire in maniera analitica l'elenco dettagliato per modalità e importi, di tutti i pagamenti connessi all'acquisto. L'obbligo vale anche per le somme contabilizzate a titolo di acconto prezzo o caparra e versate prima della data del rogito. A tale obbligo si ottempera per mezzo di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente gli estremi di pagamento di assegni circolari o bancari, bonifici ed eventuali quote contanti, et cetera.

L'omessa, incompleta o falsa dichiarazione, comporta una sanzione amministrativa fino a € 10.000 e l'avvio dell'accertamento induttivo da parte dell'Agenzia delle Entrate. Oltre a ciò bisogna tenere presente la possibilità d'incorrere in sanzioni penali con condanne fino a due anni di reclusione.

Nella guida predisposta dal Notariato, sono presenti altri approfondimenti e consigli utili sull'argomento.

Fonti & quadro Normativo