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    Calcolo valore catastale

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    Utilizzato per determinare la corretta tassazione da applicare alle compravendite immobiliari, alle donazioni e alle successioni legittime o testamentarie, il valore catastale rappresenta il valore fiscale di un immobile. Scopriamo cos’è nel dettaglio e come si calcola.

    Il valore catastale

    Tutti gli immobili in grado di generare un reddito, anche figurativo, sono soggetti a tassazione. Sul territorio nazionale sono presenti circa 74 milioni di immobili e pertinenze censiti al catasto, e a oltre il 90% di questi è stata attribuita una rendita catastale. Assieme ad altri parametri, la rendita è impiegata principalmente per la determinazione del valore catastale, a sua volta utilizzato per il calcolo delle Imposte da versare come ad esempio l’Imposta di Registro o l’IMU.

    Per procedere al calcolo, come spiegato nel seguito dell’articolo, il contribuente deve conoscere la “categoria catastale“, che identifica la destinazione d’uso dell’immobile, e la “rendita catastale” che rappresenta il suo valore fiscale.

    Calcolo rendita catastale

    La rendita catastale lorda rappresenta il valore fiscale attribuito dall’Agenzia delle Entrate all’immobile, sulla base di specifici parametri come l’ubicazione, il livello delle finiture, le dotazioni, la dimensione e il numero dei vani.

    visura catasto con categoria e classe catastale
    Esempio di visura catastale da cui rilevare Categoria e Rendita per il calcolo del Valore catastale

    All’unità immobiliare così identificata, viene attribuita la zona censuaria, la categoria catastale, la classe, la consistenza o dimensione, che può essere formulata in metri quadri (m²) metri cubi (m³) o vani. Tutti questi fattori contribuiscono a determinare la rendita catastale, che viene calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa d’estimo unitaria, quest’ultima ricavata sulla base della categoria e della classe assegnata.

    Quanto sopra non vale per le categorie D (immobili a destinazione speciale) ed E (immobili a destinazione particolare) la cui rendita viene determinata attraverso la stima diretta.

    La rendita catastale non viene dunque calcolata direttamente dal contribuente ma può essere desunta dalla relativa scheda catastale dell’immobile. Se quest’ultima non è presente in quanto l’immobile non è ancora censito, è possibile utilizzare il valore reale dell’immobile o optare per la rendita presunta. In questo caso al rogito occorrerà fare riferimento alle disposizioni indicate all’art. 12 D.L. 70/1988 (convertito nella Legge 154/1988).

    Per conoscere la rendita dell’immobile, è possibile utilizzare il servizio gratuito di consultazione delle rendite catastali disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Accedendo al servizio si può risalire alla rendita catastale o al reddito fondiario (suddiviso in Reddito Agrario e Reddito Dominicale) di qualunque immobile censito al catasto fabbricati o al catasto terreni, semplicemente inserendo la provincia e gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella).

    Accatastamento

    Quando il fabbricato non risulta ancora accatastato perché di nuova costruzione o mai denunciato, o ancora la visura catastale necessità di variazioni a seguito di una ristrutturazione edilizia, è consigliabile rivolgersi a un professionista, generalmente un geometra, il quale, previo rilievo del terreno e/o del fabbricato e grazie al Software DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate redigerà tutti i modelli necessari all’accatastamento. A seguire l’A.E. comunicherà i nuovi e/o aggiornati identificativi catastali e la rendita dell’unità immobiliare.

    Calcolo valore catastale

    Per ottenere il valore minimo catastale da utilizzare per il calcolo delle imposte, quando l’operazione non è soggetta ad IVA, la regola generale impone di rivalutare la rendita catastale per una percentuale data (generalmente 5%) e poi di moltiplicare il risultato così ottenuto per un coefficiente che varia in funzione del gruppo catastale, della categoria di appartenenza e se si tratta o meno di prima casa.

    formula calcolo valore catastale

    La soprastante formula mostra come si calcola il valore catastale di un immobile, partendo dalla Rendita e dalla Categoria presenti nella visura catastale, e utilizzando gli indici della tabella sottostante.

    Da notare che il valore catastale così calcolato, vale solo per le imposte di registro ipotecaria e catastale e per le imposte di successione e donazione. Non è da impiegare invece per il calcolo dell’IMU e della TARI che fanno uso di altri coefficienti.

    Calcolatore valore catastale

    Nella tabella sottostante è rappresentato il caso reale di un alloggio ad uso abitativo categoria A/2 e rendita catastale di 550,03 euro acquistato con le agevolazioni prima casa al prezzo commerciale di 130.000 €. In questo esempio di calcolo si può notare come il ricorso al prezzo-valore abbia permesso all’acquirente di pagare l’imposta di registro, in questo caso del 2%, sul valore catastale di 63.528,47 euro invece che sul valore di compravendita dichiarato in atto di 130.000 euro. Da un rapido calcolo si è in grado di capire la convenienza del sistema applicato, che ha portato il compratore a risparmiare oltre il 50% sulle imposte versate.

    La tabella è interattiva e può essere usata come calcolatore del valore catastale. Basta sostituire Rendita, Rivalutazione e Coefficiente con i propri moltiplicatori catastali, per ottenere il nuovo calcolo.

    Nell’articolo dedicato ai costi da sostenere per l’acquisto di una casa è possibile effettuare oltre al calcolo del valore catastale di un immobile, il totale delle imposte da versare per l’acquisto di un fabbricato sia esso una prima casa o una seconda abitazione.

    Fonti & quadro Normativo

    NormaContenuto
    Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939 n. 652Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano (art.23)

    DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e NON possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

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