Il Roi è uno degli indici di redditività e misura la redditività di tutti i capitali (propri e di investitori terzi), investiti in azienda, in uno specifico progetto, e per quello che qui ci compete impiegati in investimenti immobiliari. Il ritorno sull'investimento misura dunque il rendimento economico, ovvero la quantità di profitto realizzato sull'investimento, ed è calcolato come rapporto tra il Reddito operativo fratto il Capitale investito. In parole povere ci indica quanto denaro torna indietro per ogni euro investito.
A livello di bilancio aziendale, il Reddito operativo è ricavato dal Conto Economico (art. 2425 del codice civile) riclassificato, per differenza (A-B) tra il valore della produzione (A) e i costi della produzione (B), mentre Il Capitale investito è ricavato dallo Stato Patrimoniale (art. 2424 del codice civile) riclassificato. Da tenere presente che la riclassificazione dello Stato Patrimoniale serve appunto a capire quali siano gli effettivi soggetti che investono in azienda, escludendo ad esempio i debiti verso i fornitori, che di fatto non stanno concedendo prestiti o finanziamenti all'azienda ma solo dilazioni sui pagamenti.
Quando invece non siamo in presenza di bilanci aziendali, caso tipico dell'investimento tra privati, si può comunque calcolare il ritorno sull'investimento riconducendolo a ROI=(ricavi dell'operazione – costi dell'operazione) / costi dell'operazione.
La formula è semplice e il risultato si ottiene dalla divisione tra il Reddito Operativo posto al numeratore e il Capitale Investito posto al denominatore. Risulta invece più articolato, determinare i valori dei due dati che la compongono.
Per ricavare Il reddito operativo, denominato anche EBIT (earning before interest and taxes) ovvero il risultato ante oneri finanziari e tasse, basta prendere il conto economico del bilancio aziendale e leggere il valore al rigo "differenza tra valore e costi della produzione". Il capitale investito COIN (Capitale operativo investito netto) è invece ricavabile dallo stato patrimoniale. In assenza di un bilancio, vale quanto precedentemente indicato.
Come avrai sicuramente notato, nella formula generale il ritorno sull'investimento è calcolato utilizzando solo i valori del conto economico senza prendere in considerazione il fattore tempo. A partità di ROI e senza tenere in considerazione la durata, due investimenti potrebbero dunque sembrare identici dal punto di vista del rendimento del capitale investito.
Come fare allora a capire, se è più conveniente un investimento che rende € 80.000 a quattro anni o uno che dopo due anni ne rende 40.000? Per rispondere a questa domanda bisogna ricorrere alla formula del ROI annualizzato.
La formula permette infatti di calcolare il ROI generato in periodi diversi dall'anno, riducendolo all'annualità. In un investimento di durata pluriennale (tipico delle operazioni immobiliari) anche se il ROI annualizzato è normalmente il più significativo, non è raro vedere investitori, generalmente retail, scegliere d'investire basandosi solo sul Return on Investment. Utilizzando l'esempio sopra citato, un foglio di Excel e la formula =POTENZA((1+roi);(1/anni))-1 si può meglio apprezzare quanto sopra espresso. A parità di ROI globale, quello annualizzato è più del doppio nell'investimento a due anni rispetto all'omologo a quattro.
La tabella sottostante mostra un possibile uso di Excel per calcolare il ROI e il ROI annualizzato.
Quanto sopra vale se investi utilizzando solo il tuo capitale. Nel caso di utilizzo di finanziamenti esterni, ovvero, da investitore esperto utilizzi la leva finanziaria, dovrai valutare oltre al ROI almeno l'indice ROD (Return on debts) e l'indice ROE (Return on Equity).
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