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ROI ROE e gli altri indici di redditività. Definizioni significato e come calcolarli.

Quanto rende investire 20.000 euro in immobili? e in un terreno edificabile? e quanto rende investire in un'azienda, in un nuovo macchinario o in un progetto? Se ti sei posto domande come queste, sappi che una possibile risposta può arrivare dal ROI e dagli altri indici di bilancio.

ROI: Return on Investment

Il Roi è uno degli indici di redditività e misura la redditività di tutti i capitali (propri e di investitori terzi), investiti in azienda, in uno specifico progetto, e per quello che qui ci compete impiegati in investimenti immobiliari. Il ritorno sull'investimento misura dunque il rendimento economico, ovvero la quantità di profitto realizzato sull'investimento, ed è calcolato come rapporto tra il Reddito operativo fratto il Capitale investito. In parole povere ci indica quanto denaro torna indietro per ogni euro investito.

A livello di bilancio aziendale, il Reddito operativo è ricavato dal Conto Economico (art. 2425 del codice civile) riclassificato, per differenza (A-B) tra il valore della produzione (A) e i costi della produzione (B), mentre Il Capitale investito è ricavato dallo Stato Patrimoniale (art. 2424 del codice civile) riclassificato. Da tenere presente che la riclassificazione dello Stato Patrimoniale serve appunto a capire quali siano gli effettivi soggetti che investono in azienda, escludendo ad esempio i debiti verso i fornitori, che di fatto non stanno concedendo prestiti o finanziamenti all'azienda ma solo dilazioni sui pagamenti.

Quando invece non siamo in presenza di bilanci aziendali, caso tipico dell'investimento tra privati, si può comunque calcolare il ritorno sull'investimento riconducendolo a  ROI=(ricavi dell'operazione – costi dell'operazione) / costi dell'operazione.

La Formula del ROI

La formula è semplice e il risultato si ottiene dalla divisione tra il Reddito Operativo posto al numeratore e il Capitale Investito posto al denominatore. Risulta invece più articolato, determinare i valori dei due dati che la compongono.

Per ricavare Il reddito operativo, denominato anche  EBIT (earning before interest and taxes) ovvero il risultato ante oneri finanziari e tasse, basta prendere il conto economico del bilancio aziendale e leggere il valore al rigo "differenza tra valore e costi della produzione". Il capitale investito COIN (Capitale operativo investito netto) è invece ricavabile dallo stato patrimoniale. In assenza di un bilancio, vale quanto precedentemente indicato.

formula ROI return on investment

Il ROI annualizzato

Come avrai sicuramente notato, nella formula generale il ritorno sull'investimento è calcolato utilizzando solo i valori del conto economico senza prendere in considerazione il fattore tempo. A partità di ROI e senza tenere in considerazione la durata, due investimenti potrebbero dunque sembrare identici dal punto di vista del rendimento del capitale investito.

Come fare allora a capire, se è più conveniente un investimento che rende € 80.000 a quattro anni o uno che dopo due anni ne rende 40.000? Per rispondere a questa domanda bisogna ricorrere alla formula del ROI annualizzato.

formula roi annualizzato

La formula permette infatti di calcolare il ROI generato in periodi diversi dall'anno, riducendolo all'annualità. In un investimento di durata pluriennale (tipico delle operazioni immobiliari) anche se il ROI annualizzato è normalmente il più significativo, non è raro vedere investitori, generalmente retail, scegliere d'investire basandosi solo sul Return on Investment. Utilizzando l'esempio sopra citato, un foglio di Excel e la formula =POTENZA((1+roi);(1/anni))-1 si può meglio apprezzare quanto sopra espresso. A parità di ROI globale, quello annualizzato è più del doppio nell'investimento a due anni rispetto all'omologo a quattro.

esempio calcolo roi annualizzato
Esempio calcolo ROI annualizzato

Calcolo del ROI con Excel

La tabella sottostante mostra un possibile uso di Excel per calcolare il ROI e il ROI annualizzato.

esempio calcolo roi investimento immobiliare
Calcolo ROI con Excel

Quanto sopra vale se investi utilizzando solo il tuo capitale. Nel caso di utilizzo di finanziamenti esterni, ovvero, da investitore esperto utilizzi la leva finanziaria, dovrai valutare oltre al ROI almeno l'indice ROD (Return on debts) e l'indice ROE (Return on Equity).

ROE: Return On Equity

L'indice ROE individua in che misura l'attività d'impresa è in grado di remunerare il denaro investito dai soci al suo interno. Il calcolo avviene semplicemente dividendo l'utile netto per il capitale proprio.

formula del ROE Return on equity

L’utile netto è calcolato a partire dai ricavi ai quali vanno sottratti i costi di esercizio (ammortamenti, interessi, tasse, etc.), mentre Il capitale proprio si ricava sommando il capitale sociale più le riserve e l'utile non distribuito.

In altri ambiti come quello immobiliare, l'utile netto è rappresentato (detratte le tasse) dai soldi che restano in tasca dopo aver venduto l'immobile, mentre il capitale proprio coincide con la quantità di denaro personale investita nell'operazione.

Non basta però che il rendimento sia positivo per renderlo accettabile. Infatti, per valutare se il rendimento così ottenuto è realmente vantaggioso, occorre confrontarlo con quello dei cosiddetti investimenti privi di rischio, BOT e CCT per citarne alcuni, e calcolare per differenza il premio al rischio (ERP - Equity Risk Premium).

È scontato che il risultato dev'essere maggiore di zero. Se infatti il risultato fosse pari o minore, non si avrebbe alcuna convenienza a investire il denaro in azienda o in un intervento immobiliare, poiché si potrebbero ottenere gli stessi risultati semplicemente investendo in BOT o CCT senza rischiare nulla.

Ad esempio, consideriamo accettabile un "premio al rischio" maggiore del 3% rispetto ad un generico investimento privo di rischi preso a confronto.

 equity risk premium

In ultimo, per avere un corretto quadro d'insieme, il ROE dovrebbe essere sempre valutato con gli indici ROI e ROD.

DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e non possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

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