Return on Investment: cos’è e come calcolare il ROI annualizzato

Settembre 1, 2020

Quanto rende investire 20.000 euro in immobili? e in un terreno edificabile? e quanto rende investire in un’azienda, in un nuovo macchinario o in un progetto? Se ti sei posto domande come queste, sappi che una possibile risposta ti può arrivare dall’indice ROI.

Return of investment: significato e definizione

Il Roi è uno degli indici di redditività e misura la redditività di tutti i capitali (propri e di investitori terzi), investiti in azienda, in uno specifico progetto, e per quello che qui ci compete impiegati in investimenti immobiliari. Il ritorno sull’investimento misura dunque il rendimento economico, ovvero la quantità di profitto realizzato sull’investimento, ed è calcolato come rapporto tra il Reddito operativo fratto il Capitale investito. In parole povere ci indica quanto denaro torna indietro per ogni euro investito.

A livello di bilancio aziendale, il Reddito operativo è ricavato dal Conto Economico (art. 2425 del codice civile) riclassificato, per differenza (A-B) tra il valore della produzione (A) e i costi della produzione (B), mentre Il Capitale investito è ricavato dallo Stato Patrimoniale (art. 2424 del codice civile) riclassificato. Da tenere presente che la riclassificazione dello Stato Patrimoniale serve appunto a capire quali siano gli effettivi soggetti che investono in azienda, escludendo ad esempio i debiti verso i fornitori, che di fatto non stanno concedendo prestiti o finanziamenti all’azienda ma solo dilazioni sui pagamenti.

Quando invece non siamo in presenza di bilanci aziendali, caso tipico dell’investimento tra privati,  si può comunque calcolare il ritorno sull’investimento riconducendolo a  ROI=(ricavi dell’operazione – costi dell’operazione) / costi dell’operazione.

La Formula del ROI

La formula è semplice e il risultato si ottiene dalla divisione tra il Reddito Operativo posto al numeratore e il Capitale Investito posto al denominatore. Risulta invece più articolato, determinare i valori dei due dati che la compongono.

 

formula ROI return on investment

Per ricavare Il reddito operativo, denominato anche  EBIT (earning before interest and taxes) ovvero il risultato ante oneri finanziari e tasse, basta prendere il conto economico del bilancio aziendale e leggere il valore al rigo “differenza tra valore e costi della produzione”. Il capitale investito COIN (Capitale operativo investito netto) è invece ricavabile dallo stato patrimoniale. In assenza di un bilancio, vale quanto precedentemente indicato.

Il ROI annualizzato

Come avrai sicuramente notato, nella formula generale il ritorno sull’investimento è calcolato utilizzando solo i valori del conto economico senza prendere in considerazione il fattore tempo. A partità di ROI e senza tenere in considerazione la durata, due investimenti potrebbero dunque sembrare identici dal punto di vista del rendimento del capitale investito.

Come fare allora a capire, se è più conveniente un investimento che rende € 80.000 a quattro anni o uno che dopo due anni ne rende 40.000? Per rispondere a questa domanda bisogna ricorrere alla formula del ROI annualizzato.

 

formula roi annualizzato

 

La formula permette infatti di calcolare il ROI generato in periodi diversi dall’anno, riducendolo all’annualità. In un investimento di durata pluriennale (tipico delle operazioni immobiliari) anche se il ROI annualizzato è normalmente il più significativo, non è raro vedere investitori, generalmente retail, scegliere d’investire basandosi solo sul Return on Investment. Utilizzando l’esempio sopra citato, un foglio di Excel e la formula =POTENZA((1+roi);(1/anni))-1 si può meglio apprezzare quanto sopra espresso. A parità di ROI globale, quello annualizzato è più del doppio nell’investimento a due anni rispetto all’omologo a quattro.

esempio calcolo roi annualizzato
Confronto ritorno sull’investimento annualizzato

Il ROI immobiliare

Se stai semplicemente valutando l’acquisto di un appartamento o di un ufficio da mettere a reddito, non avrai bisogno di entrare nel merito del bilancio dell’azienda che propone l’affare (anche se nella maggior parte dei casi dovrebbe essere una Best Practice utile a valutarne la solidità). Ancor meno avrai bisogno dei dati della dichiarazione dei redditi se a proporre l’investimento è un Privato. Quello che ti serve invece, è un metodo rapido per valutare se e quanto è conveniente investire nell’immobile che hai individuato.

Analizziamo questo esempio: decidi di acquistare un appartamento al costo di € 200.000 e riesci a rivenderlo dopo due anni al prezzo di € 240.000, ottenendo un utile (al lordo delle tasse) di € 40.000 ovvero un ROI del 20% e un ROI annualizzato del 9,54%. Se vuoi fare direttamente questo semplice calcolo ti mostro un possibile metodo in Excel. Come sempre ci sono altre soluzioni, io di norma uso il software sviluppato in-house che fornisce questa e altre analisi, permettendomi inoltre di confrontare attraverso tabelle e grafici, i vari progetti inseriti nel tempo.

esempio calcolo roi investimento immobiliare
Calcolo ROI con Excel

Quanto sopra vale se investi utilizzando solo il tuo capitale. Se invece hai bisogno dell’intervento di un finanziatore esterno (es: banche), ovvero operi con la leva finanziaria tipica dell’investitore, dovrai valutare oltre al ROI almeno l’indice ROD (Return on debts) e l’indice ROE (Return on Equity).

Quello soprastante è ovviamente un esempio teorico, ma quando si parla di investimenti immobiliari reali, qual è un buon indice di redditività del capitale investito? Per rispondere a questa domanda ho raccolto in una tabella i dati di alcune operazioni immobiliari presenti sul mercato residenziale e recentemente ultimate, che possono fornire un primo orientamento. Come puoi vedere, sulla base del campione di 20 progetti presi in esame, il Return on Investment medio è del 22,31% con un valore massimo di oltre il 40%.

tabella ritorno investimento mercato immobiliare
tabella ritorno sugli investimenti medio nel mercato residenziale

Ricorda sempre che investire in immobili è pur sempre una forma d’investimento e come tale presenta un certo grado di rischio, spesso aggravato dalla complessità del prodotto da realizzare. Se non conosci bene questo mercato forse è meglio iniziare con piccole quote in crowdfunding immobiliare, oppure con piccoli appartamenti a rapido ricollocamento che non necessitano di lavori di ristrutturazione. A questo link puoi trovare le dimensioni degli appartamenti più venduti.

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