La creazione di valore per gli stakeholders deve essere adeguata, rispondere a precisi criteri e previsioni e deve produrre una remunerazione equa per tutti i soggetti coinvolti.
Non solo, la remunerazione deve essere equilibrata rispetto al profilo di rischio sostenuto dagli investitori, per la realizzazione del progetto, altrimenti non sussisterebbero le condizioni per coinvolgere azionisti e finanziatori nella sua realizzazione.
Che cos'è il VAN
Il VAN, Valore Attuale Netto di un progetto (noto anche come NPV Net Present Value) permette di valutare se questo è idoneo a produrre valore e, oltre a determinarne la misura, permette di stabilire se questa è adeguata rispetto alle aspettative. In termini più sintetici, il VAN consente di scoprire se l'investimento oggetto della valutazione è conveniente oppure no. Pertanto, il calcolo del valore attuale netto è lo strumento migliore a disposizione del management per poter assumere decisioni consapevoli, in tema di realizzazione o meno del progetto.
Per misurare la redditività di un progetto d'investimento, è necessario verificare se questo produce entrate finanziarie. Ecco che l'economicità si lega stretta all'aspetto finanziario, in quanto alla luce di questo è possibile misurare i flussi di cassa e, quindi, la remunerazione effettiva di un'iniziativa economica. Pertanto, l'investimento sarà conveniente solo se la remunerazione prodotta sarà superiore a quella generata da altri progetti alternativi. In caso contrario, cioè se la remunerazione è esistente ma non in misura superiore, allora l'investimento non sarà conveniente perché si sta comunque distruggendo valore anziché crearne.
Nell'esempio sottostante si può notare come pur restando il saldo positivo e invariato, a seconda del tasso di sconto applicato, si passa da un vantaggio a un van negativo con perdita di valore.
Ricorda: se la remunerazione è positiva, ma non in misura superiore a quella di progetti alternativi, l'investimento comunque non è conveniente perché si sta in ogni caso distruggendo valore anziché crearne.
La formula del valore attuale netto
L'applicazione della formula del VAN corrisponde alla sommatoria del valore dei vari flussi di cassa, che l’attività è in grado di generare in un certo orizzonte temporale, che vengono attualizzati sulla base del "tasso di attualizzazione".
Se si sceglie come tasso il WACC (Weighted Average Cost of Capital), cioè il costo medio ponderato del capitale o costo opportunità, in aderenza alla teoria del Capital Asset Pricing Model e alle deduzioni di Modigliani-Miller, si ottiene un valore attuale dei flussi di cassa previsti che permette di prendere decisioni ragionate e consapevoli circa la convenienza economica del progetto, giungendo a quantificare dal punto di vista monetario il valore reale che il progetto può generare, se realizzato.
Il WACC, quindi, esprime il tasso medio di rendimento atteso dagli stakeholders, rispetto ad investimenti alternativi, con lo stesso profilo di rischio. Occorre comunque sempre tenere a mente che non basta che il VAN sia positivo, perché la reale convenienza sarà indicata dal VAN più elevato rispetto a quello di investimenti concorrenti.
Come si calcola
Il calcolo del VAN è susseguente alla redazione di un Piano economico-finanziario analitico, in cui prevedere le grandezze finanziarie, economiche e patrimoniali, in termini di valori attesi e coinvolti nella realizzazione del progetto. Pertanto, in esito alla definizione di Stato Patrimoniale, Conto Economico e Rendiconto Finanziario previsionali, si potranno avere le dimensioni dei costi e ricavi generati dal progetto, delle attività patrimoniali necessarie e delle fonti di finanziamento da impegnare.
Il calcolo ha dunque lo scopo di quantificare, per tutti gli anni dell'orizzonte temporale esaminato, l’ammontare delle risorse finanziarie che il progetto genera, al netto degli investimenti. Una volta quantificate, in termini di flussi di cassa, si tratta di comprendere se il loro ammontare può offrire una remunerazione adeguata ai soggetti coinvolti oppure no. In quest'ambito, gioca un ruolo fondamentale l'attualizzazione che mette in collegamento il valore finanziario di un investimento con il fattore tempo, per scoprire il valore finanziario di un progetto ad una data antecedente a quella in cui lo stesso si realizza.
Calcolo valore attuale netto con Excel
Un modo relativamente semplice per calcolare il VAN è quello di usare un foglio elettronico. In Excel ad esempio esiste una formula built-in chiamata appunto VAN. La formula richiede oltre al tasso di sconto (espresso in decimali) il valore del flusso di cassa (Ricavi - Costi) di ogni annualità presa in esame, fino a un massimo di 254 periodi.
Prova a digitare in una cella =VAN([tasso]; [valore1]; [valore2];...;[valore254]) sostituendo il testo, parentesi quadre comprese, con dei valori numerici.
Se non vuoi usare la formula built-in perché magari desideri avere una maggiore evidenza dei singoli dati, puoi sempre eseguire il calcolo di ogni periodo preso in esame e poi sommare i risultati. Uno dei modi (che riprende la formula del VAN) consiste nel digitare nella cella =[valore...]/POTENZA((1+[tasso]);[periodo]).
Ovviamente Excel non è l'unico modo. Tralasciando carta e penna, esistono molti software (online e offline) in grado di eseguire il calcolo.
Io ad esempio utilizzo il Software Evaluto, un software a uso interno che oltre a calcolare il VAN esegue il calcolo del TIR, ROI, ROE e di molti altri indici utili a valutare un investimento immobiliare.
Utilizzi in campo immobiliare
Gli immobili, al pari degli strumenti finanziari, rappresentano beni di investimento e, di conseguenza, la loro acquisizione o costruzione comporta una serie di uscite monetarie iniziali che, successivamente, genereranno delle entrate di cassa. Questi flussi di cassa futuri sono spesso incerti, in ordine a tempo e dimensione, e a quest’incertezza, ossia alla variabilità dei risultati attesi, è associato il concetto di rischio.
Il VAN, perciò, è molto utilizzato anche in campo immobiliare. Infatti, un progetto immobiliare è spesso oggetto di una decisione di investimento da parte di un operatore pubblico o privato che deve analizzare la sua fattibilità in termini di previsioni finanziarie e redditività sperata.
La maggiore complessità rispetto ad altri strumenti finanziari è data dall'argomento non privo di insidie e che richiede seri approfondimenti, in termini di normativa urbanistica, costi di costruzione e analisi di mercato, per arrivare infine, alla valutazione economico-finanziaria vera e propria.
L'analisi dei flussi di cassa attualizzati richiede, pertanto, l'utilizzo dell'importante indicatore del VAN e del tasso di rendimento interno che rappresentano, soprattutto in fase preventiva, gli indicatori più efficienti. Infatti, se il fine è quello di supportare le decisioni relative alla bontà di investimento, il VAN si dimostra, sia in fase di stima sia di analisi, l'indicatore migliore rispetto ad altri, più utili in fasi differenti come nell'analisi industriale corrente e di bilancio. Il criterio del valore attuale netto, quindi, si basa sul principio secondo il quale un investimento immobiliare appare vantaggioso se i benefici (valori di mercato, redditività) generati dal progetto sono superiori ai costi sostenuti.