Acquisto casa da Costruttore

Il Costruttore

Secondo la Norma, l'impresa costruttrice è quella che (pure in via occasionale) realizza un fabbricato per la successiva vendita, anche se per farlo si avvale in tutto o in parte di altre imprese costruttrici. Di conseguenza il "costruttore" non coincide necessariamente con chi presta il proprio operato per l'esecuzione materiale dei lavori.

Fatta questa premessa, una delle prime cose da fare quando si decide di comprare casa direttamente dal costruttore è verificarne la storicità, la solidità economica e la competenza. Il primo fattore può essere dedotto dalla visura camerale, mentre il secondo dalla lettura del bilancio aziendale. I due documenti pubblici, possono essere chiesti direttamente all'azienda o in alternativa acquistati online sui siti web di operatori privati e camere di commercio che offrono il servizio. Pochi euro spesi per questi documenti alle volte possono farne risparmiare migliaia.

Quando si è nell'impossibilità di valutare correttamente i dati di bilancio ottenuti, il consiglio è quello di rivolgersi a un professionista, generalmente un commercialista, in grado d'interpretare correttamente il conto economico, lo stato patrimoniale e vari indicatori come il ROI e il ROE.

Per ciò che concerne il terzo fattore, ovvero la competenza, è indispensabile visitare altre opere realizzate dal costruttore (meglio se abitate), e procedere al sopralluogo in cantiere con un tecnico di fiducia (architetto, geometra, ingegnere) in grado di valutare in maniera critica l'edificio, i materiali utilizzati e i progetti esecutivi. Nel mercato delle costruzioni, soprattutto residenziali, spesso non vi è una selezione all'ingresso, e poter valutare l'expertise dell'esecutore è fondamentale.

Durante la ricerca della casa da acquistare, può accadere d'imbattersi in aziende prive di storicità, magari perché create ad hoc per la specifica operazione immobiliare o appena costituite. Anche se tali condizioni nulla tolgono alla bontà dell'operazione o alla serietà dell'operatore, è in ogni caso opportuno richiedere al costruttore il nominativo dell'appaltatore / esecutore dell'opera, ovvero chi materialmente si è occupato o si occuperà dei lavori edili oggetto della vendita.

Da notare che, almeno in via teorica, un'impresa presente da molti anni sul mercato è da considerarsi più affidabile di una appena costituita. Secondo i dati di Unioncamere una nuova impresa ha il 40% di possibilità di cessare l'attività entro 5 anni dalla sua costituzione (il 50% di queste addirittura entro i primi due).

Fermo restando quanto sopra esposto, una fonte di notizie da non trascurare è Internet. Navigando sul sito dell'azienda, interrogando i motori di ricerca o visitando i tanti Social Network, è possibile acquisire utili informazioni sul costruttore e il suo operato.

Le nuove costruzioni

Oltre a disporre del massimo ciclo di vita, una casa di nuova costruzione offre importanti vantaggi rispetto a un immobile usato di pari caratteristiche. Vediamo i principali.

Vantaggi

Un nuovo fabbricato oltre a rispondere a tutte le Norme vigenti, in primis quelle in materia antisismica energetica e acustica, è quasi sempre realizzato utilizzando materiali performanti, impianti all'avanguardia e tecniche costruttive innovative.

Tutto ciò si traduce nell'immeditato in un risparmio sui costi di gestione dovuto al minor consumo energetico dell'edificio, al miglior comfort abitativo, e nel medio-lungo periodo in un risparmio sui costi di manutenzione che iniziano a palesarsi diversi anni dopo l'acquisto.

Fattore importantissimo poi, è rappresentato dalla maggior tenuta del prezzo in caso di rivendita nel medio periodo. Ciò a prescindere dalla fase in cui si trova il mercato (contrazione recessione recupero espansione).

Tra i vantaggi da non sottovalutare in caso di acquisto casa da costruttore su carta, vi è inoltre la possibilità di personalizzazione che generalmente offrono le imprese costruttrici. Pavimenti, sanitari, porte interne, disposizione degli impianti (elettrici e termoidraulici) e alle volte anche degli ambienti, sono tutte caratteristiche per le quali è possibile chiedere modifiche in corso d’opera. Alcune di queste tra l'altro senza costi aggiuntivi.

Un ulteriore vantaggio per l'acquirente può scaturire dall'accollo del mutuo costruttore, cioè quel particolare finanziamento a cui sovente fa ricorso l'impresa per realizzare l'opera, quando non ha o non vuole utilizzare il capitale proprio. Se per chi compra esiste un possibile beneficio sui costi relativi alle spese d'istruttoria, alla perizia e all'atto notarile, non sempre i tassi d'interesse offerti dalla banca e connessi al mutuo costruttori sono vantaggiosi. Occorrerà dunque valutare attentamente la reale convenienza, comparando attraverso i modelli PIES quanto offerto dall'istituto di credito con quanto proposto dalle banche concorrenti.

Da tenere presente che anche il costruttore trae qualche vantaggio dalla cessione di una quota del mutuo. In fase di trattativa, parte di tale vantaggio può tradursi a favore dell'acquirente in uno sconto sul prezzo d'acquisto o su eventuali opere aggiuntive.

In ultimo ma non per importanza, vi è il vantaggio fiscale in caso di acquisto prima casa, che si traduce in una riduzione dell'aliquota IVA dal 10% al 4%, come meglio illustrato negli articoli dedicati all'IVA sugli immobili e alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Spese extra

Quando si decide di comprare casa da un costruttore, non di rado oltre al prezzo dell’immobile viene richiesto un contributo per le “spese di allacciamento“. Tale contributo, lecito ma eticamente discutibile, ha importi che oscillano in media tra i 500 e 1.000 euro oltre IVA a discrezione dell’impresa costruttrice. Occorre inoltre considerare che il contributo non sostituisce le spese e cauzioni per gli allacciamenti alle utenze (energia elettrica, gas, etc.), che saranno comunque da versare all’ente erogatore alla sottoscrizione del contratto di fornitura.

In aggiunta a quanto sopra, viene talvolta preteso un ulteriore versamento per la redazione del “regolamento di condominio”, con importi variabili in relazione ai millesimi e comunque nell’ordine di qualche centinaio di euro.

Il consiglio è quello di richiedere l’elenco delle spese extra all’inizio della trattativa, e avanzare un'offerta omnicomprensiva (possibilmente varianti incluse) prima della firma del preliminare o della proposta d’acquisto, questo per massimizzare la contrattazione. Difficilmente un costruttore farà andar via il potenziale acquirente.

Le garanzie sugli immobili

Comprare casa, nuova o usata che sia, sovente rappresenta la spesa più importante da sostenere nell'arco di una vita. La scelta ci lega a essa per molti anni (alle volte per sempre) e conoscere le garanzie a cui si ha diritto, può aiutare a prendere decisioni più oculate prima dell'acquisto. Quando le garanzie riguardano una casa di nuova costruzione, il legislatore in aggiunta a quanto già disciplinato dal codice civile, ha previsto ulteriori tutele a favore dell'acquirente: la polizza decennale postuma a copertura dei rischi derivanti da difetti costruttivi, e la fidejussione a copertura del rischio di perdere gli acconti versati.

Difformità Vizi e Gravi difetti costruttivi

Tutte le volte che si parla di garanzie sugli immobili ricorrono, fra i molti altri, due articoli del codice civile. Il 1667 relativo alle "difformità e vizi dell'opera" e il 1669 che si occupa della "rovina e difetti di cose immobili".

• Art. 1667: L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
• Art. 1669: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

I due soprastanti articoli non possono in alcun modo circoscrivere l'intera materia, che è vasta, articolata e spesso sfocia in contenziosi che si risolvono solo in tribunale. In estrema sintesi dipende molto dal tipo di problema riscontrato (difformità, vizio, difetto, etc.) e da quando questo è stato rilevato.

Il consiglio è quello di muoversi tempestivamente, innanzitutto per preservare il fabbricato e poi per non perdere il diritto ad agire.

La decennale postuma

La polizza postuma decennale è un'assicurazione che copre i vizi e i gravi difetti di costruzione che possono insorgere in un fabbricato nel corso dei dieci anni successivi alla sua ultimazione. Prevista dal D.Lgs. 122/05, viene sottoscritta dal costruttore all'ultimazione dei lavori e consegnata in copia all'acquirente all'atto notarile.

Di base l'assicurazione copre i danni (nei limiti delle coperture previste) derivanti da rovina parziale o totale del fabbricato e danni causati da un vizio del suolo o da gravi difetti costruttivi. Pur essendo questa una polizza standard, molte delle garanzie prestate, soprattutto sugli elementi accessori, sono opzionali e non tutti i costruttori le attivano per risparmiare sul premio finale. È sempre meglio verificare prima dell’atto le effettive coperture, le franchigie, la scadenza e i valori massimali assicurati.  

Attenzione, anche se si tratta di una polizza obbligatoria per legge (D.Lgs 122/05 art. 4) e anche se vi sono pronunce giurisprudenziali di senso opposto, la mancata emissione non è soggetta a sanzioni, non è di ostacolo alla stipula dell'atto di compravendita, non rappresenta motivo di invalidità di quest'ultimo ma può far insorgere in capo al venditore un inadempimento contrattuale.

Con lo scopo di porre rimedio a tale mancanza, all'art. 12 della legge 155 del 19/10/2017 è stato previsto che all'inadempimento del costruttore consegua la nullità del contratto. Occorrerà però attendere (salvo ulteriori proroghe) il 1° settembre 2021 per vedere attuate le modifiche ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater dell'articolo 4 (D.L. 8 aprile 2020, n. 23 art. 389).

A prescindere dall'esistenza o meno della polizza, il costruttore è comunque responsabile per dieci anni dall'ultimazione delle opere, per i vizi e i gravi difetti di costruzione connessi all'immobile.

Le garanzie dopo i dieci anni

Anche dopo i dieci anni dall'ultimazione dei lavori non bisogna comunque disperare. Senza entrare nel merito dei casi in cui la garanzia del costruttore si estende oltre i dieci anni dall'ultimazione del fabbricato, capita con frequenza che i materiali posti in opera dall'impresa costruttrice godano della garanzia diretta del produttore che supera ampiamente il termine decennale. Materiali compositi per il rivestimento delle facciate, elementi di copertura dei tetti, tubazioni per gl'impianti di scarico e molti molti altri, godono di garanzie che possono arrivare fino a 50 anni.

Vista la difficoltà col passare del tempo a recuperare queste informazioni, è opportuno richiedere all'impresa prima dell'atto notarile, l'elenco dei produttori che hanno fornito materiali con garanzia ultradecennale.

Attenzione! non è sempre il costruttore ad avere torto.

Può capitare che un'errata conduzione dell'immobile, le mancate manutenzioni del fabbricato, le mancate verifiche agl'impianti, l'uso dei locali non conforme alla destinazione, ed eventuali lavori accessori eseguiti direttamente o da terzi dopo la consegna, possano far perdere il diritto a richiedere interventi in garanzia o azioni risarcitorie.

La fidejussione

Anche se non connessa strettamente alla garanzia sull'immobile, se si sta comprando casa sulla carta o ancora in costruzione, è utile ricordare che il venditore ha l’obbligo di rilasciare una fidejussione (bancaria o assicurativa) a garanzia di tutte le somme versate in acconto. Ciò è dovuto per legge sulle nuove costruzioni (D.Lgs 122/05 art. 2), ma può essere preteso come accordo tra le parti anche nelle altre compravendite, soprattutto quando le somme anticipate sono ingenti, almeno per chi le versa.

La revocatoria fallimentare

Come esiste la possibilità di perdere il denaro versato a titolo di anticipo prima del rogito, esiste anche la possibilità di vedersi portar via la casa dei sogni dopo l'atto notarile, a seguito del fallimento dell'impresa costruttrice.

In caso di fallimento del costruttore dopo il rogito ed entro un anno dalla vendita, si possono verificare due situazioni a seconda che l’immobile sia stato acquistato come abitazione principale o meno. In ogni caso assume una fondamentale importanza il prezzo dichiarato in atto.   

Nel caso di acquisto di un fabbricato da adibirsi ad abitazione principale è esclusa la revocatoria, ma solo se l’acquirente può dimostrare che il passaggio di proprietà è stato effettuato al “giusto prezzo”.  

Nel caso di altri fabbricati, il curatore fallimentare può procedere alla revoca se l’acquirente era a conoscenza dello stato d’insolvenza del venditore. Tale conoscenza è presunta d’ufficio, quando il valore del bene venduto è maggiore del 25% rispetto a quanto dichiarato.

È comunque sempre possibile per l’acquirente insinuarsi nel fallimento, ma nei limiti dell’importo dichiarato in atto. Perciò, per chi acquista è fondamentale richiedere sempre la fattura (anche per le opere in variante) e pagare il corrispettivo con sistemi tracciabili. Oltre alle implicazioni di natura etica, poter documentare le somme versate è spesso l’unica possibilità che si ha per recuperare il denaro effettivamente versato.    

Come per le garanzie sugli immobili previste dal codice civile, anche questa materia non può essere trattata in poche righe e merita approfondimenti e consulenze specifiche che variano di caso in caso.

Fonti & quadro Normativo