L'IVA sugli immobili

Campo di applicazione

In via generale e come indicato nel D.P.R. 633/72, l'imposta sul valore aggiunto si applica alle prestazioni di servizi e cessioni di beni effettuate da professionisti e imprese che svolgono la loro attività sul territorio nazionale. Inoltre, sempre ai fini dell'imposta, sono da intendersi cessioni tutti gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento di proprietà, oppure il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (uso, abitazione, superficie, usufrutto, servitù, enfiteusi).

Per quanto dunque di nostro interesse, l'IVA sugli immobili si applica alla compravendita di Fabbricati e Terreni.

I soggetti passivi

Quando la cessione riguarda un immobile, ai fini dell'applicabilità possiamo suddividere i soggetti passivi in due categorie, gli operatori di settore e tutti gli altri soggetti passivi IVA. Tra gli operatori di settore troviamo le imprese costruttrici che anche se occasionalmente, realizzano la costruzione di un fabbricato per la successiva vendita a prescindere se per la realizzazione si avvalgono in tutto o in parte di altre imprese appaltatrici. Rientrano inoltre in questa definizione anche le cooperative edilizie deputate alla realizzazione di alloggi da assegnare ai soci, e le imprese restauratrici che effettuano interventi di recupero qualificati.

Ne consegue che gli altri soggetti passivi sono tutti quelli non riconducibili agli operatori di settore. La differenza è sostanziale ai fini dell'applicabilità dell'IVA, sia in relazione alle aliquote, sia in relazione al momento impositivo.

Ricapitolando: se a vendere è l'impresa che ha ristrutturato o costruito l'immobile, questo è sempre soggetto a IVA quando alienato entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori , cioè dal momento in cui l'immobile risulta idoneo ad essere utilizzato e di prassi coincide con la data indicata dal Direttore dei Lavori nella "dichiarazione di ultimazione lavori". Dopo tale periodo l'impresa potrà optare per l’imposta di registro o l'IVA. Da notare inoltre che se l’acquirente svolge attività d’impresa arte o professione, ovvero è anch'egli un soggetto passivo IVA, il venditore dovrà applicare il reverse charge.

Viceversa, se il cedente non rientra nella categoria delle imprese di costruzioni o ristrutturazioni, potrà applicare l’imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto in base al principio di alternatività IVA-IdR a prescindere dal momento impositivo.

Le aliquote IVA

Ad oggi sono in vigore tre aliquote applicabili al settore immobiliare e delle costruzioni: 4%, 10% e 22%. Quella al 4% (agevolata) viene applicata quando l’acquirente, avendone i requisiti, acquista una prima casa. Quella al 10% (ridotta) viene applicata alle abitazioni diverse dalla prima casa non aventi caratteristiche di lusso, o a porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa. Rientrano tra questi ultimi i Fabbricati comprendenti anche uffici e negozi, ma privi dei requisiti "di lusso" ed aventi più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra destinata ad abitazione e non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra destinata a negozi (Tupini).

Infine l’aliquota al 22% (ordinaria) è applicata alle abitazioni rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero abitazioni di lusso, agli immobili strumentali (categorie catastali A/10  B-C-D-E) e ai terreni edificabili.

Quando invece la compravendita dell'immobile è fuori campo IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale del 2% o del 9%. Nell'articolo dedicato alle operazioni non imponibili esenti ed escluse, sono presenti maggiori dettagli sulle operazioni rilevanti e non rilevanti ai fini IVA.

La cessione di beni immobili

L'acquisto di Abitazioni, Uffici, Capannoni industriali e Terreni è soggetto a differenti imposizioni fiscali che variano in funzione di molteplici fattori. Per stabilire la corretta tassazione indiretta a cui si è soggetti, è utile identificare il cedente, il cessionario, il momento della vendita e il tipo di immobile.

Per quanto riguarda gli immobili, in primis occorre distinguere tra fabbricati ad uso abitativo, fabbricati strumentali e terreni. Tranne alcuni casi particolari, per ciò che concerne i fabbricati la discriminate è rappresentata dalla sola classificazione catastale, essendo ai fini impositivi irrilevante l'utilizzo, mentre per i terreni la discriminate è l'edificabilità.

Cessione fabbricati ad uso abitativo

Rientrano tra i fabbricati ad uso abitativo quelli appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con l'esclusione della categoria A/10 (uffici). Di regola la cessione di questa tipologia d'immobile è esente IVA, ricadendo esclusivamente nel campo dell'imposta di registro proporzionale (2% – 9%) tranne quando il cedente è un operatore di settore oppure quando il venditore esercita l'opzione IVA.

Cessione fabbricati strumentali

Sono considerati fabbricati strumentali per natura, i fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. (Art. 43 D.P.R. 917/86) ovvero gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/10-B-C-D-E. Anche per questi fabbricati il regime IVA applicabile varia in relazione al soggetto cedente, al momento della cessione e all'esercizio o meno dell'opzione IVA da parte del venditore.

* Se l'impresa costruttrice ha realizzato un fabbricato in conformità con quanto previsto dalla Legge 408/49 (Tupini), oppure ha effettuato un intervento di recupero o ristrutturazione pesante (ma non manutenzione ordinaria) o se ha realizzato edifici destinati alla collettività (ospedali, scuole, case di cura, etc.) si applica l'aliquota ridotta al 10%.

Infine, le imposte ipocatastali sono ridotte del 50% in caso di cessione effettuata a favore di fondi immobiliari chiusi o società di investimenti immobiliari quotate (SIIQ).

Cessione di terreni

L'IVA da applicare alla cessione di terreni varia a seconda che si tratti di terreni edificabili (è considerato edificabile un terreno che, nel rispetto dello strumento urbanistico adottato dal Comune in cui è ubicato, è utilizzabile a scopo edificatorio - D.L. 223/2006 art. 36 ) o di terreni non edificabili o agricoli. Agli atti di trasferimento di terreni edificabili (con la sola eccezione delle cessioni gratuite verso Enti Pubblici) si applica sempre l'IVA ordinaria, mentre in caso di cessione di terreni non edificabili si applica l'imposta di registro proporzionale, non essendo quest'ultimi assoggettabili all'imposta sul valore aggiunto.

L'opzione IVA: chi ci guadagna

In relazione all'opzione IVA le parti hanno interessi contrapposti. L'acquirente - privato - trae sicuramente un vantaggio se l'impresa non esercita l'opzione, poiché in tal modo può calcolare le imposte sulla base del valore catastale e non sul prezzo di vendita dell'immobile, che è generalmente più alto del valore catastale.

La posizione del costruttore è invece più articolata. Dovrà infatti valutare con attenzione la reale convenienza in base ai dati di bilancio, all'utile generato dall'operazione, e ai prezzi di mercato al momento della cessione.

Fonti & quadro Normativo