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L'IVA sugli immobili

Il comparto immobiliare e delle costruzioni è soggetto all'applicazione di molteplici imposte, sia dirette sia indirette. Tra queste, l'IVA sugli immobili con tutte le sue possibili declinazioni riveste un ruolo di primo piano per chi deve comprare oppure vendere un terreno o un fabbricato.

Campo di applicazione

In via generale e come indicato nel D.P.R. 633/72, l'imposta sul valore aggiunto si applica alle prestazioni di servizi e cessioni di beni effettuate da professionisti e imprese che svolgono la loro attività sul territorio nazionale. Inoltre, sempre ai fini dell'imposta, sono da intendersi cessioni tutti gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento di proprietà, oppure il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (uso, abitazione, superficie, usufrutto, servitù, enfiteusi).

Per quanto dunque di nostro interesse, l'IVA sugli immobili si applica alla compravendita di Fabbricati e Terreni.

I soggetti passivi

Quando la cessione riguarda un immobile, ai fini dell'applicabilità possiamo suddividere i soggetti passivi in due categorie, gli operatori di settore e tutti gli altri soggetti passivi IVA. Tra gli operatori di settore troviamo le imprese costruttrici che anche se occasionalmente, realizzano la costruzione di un fabbricato per la successiva vendita a prescindere se per la realizzazione si avvalgono in tutto o in parte di altre imprese appaltatrici. Rientrano inoltre in questa definizione anche le cooperative edilizie deputate alla realizzazione di alloggi da assegnare ai soci, e le imprese restauratrici che effettuano interventi di recupero qualificati.

soggetti passivi iva

Ne consegue che gli altri soggetti passivi sono tutti quelli non riconducibili agli operatori di settore. La differenza è sostanziale ai fini dell'applicabilità dell'IVA, sia in relazione alle aliquote, sia in relazione al momento impositivo.

alternanza iva imposta di registro

Ricapitolando: se a vendere è l'impresa che ha ristrutturato o costruito l'immobile, questo è sempre soggetto a IVA quando alienato entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori , cioè dal momento in cui l'immobile risulta idoneo ad essere utilizzato e di prassi coincide con la data indicata dal Direttore dei Lavori nella "dichiarazione di ultimazione lavori". Dopo tale periodo l'impresa potrà optare per l’imposta di registro o l'IVA. Da notare inoltre che se l’acquirente svolge attività d’impresa arte o professione, ovvero è anch'egli un soggetto passivo IVA, il venditore dovrà applicare il reverse charge.

Viceversa, se il cedente non rientra nella categoria delle imprese di costruzioni o ristrutturazioni, potrà applicare l’imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto in base al principio di alternatività IVA-IdR a prescindere dal momento impositivo.

Le aliquote IVA

Ad oggi sono in vigore tre aliquote applicabili al settore immobiliare e delle costruzioni: 4%, 10% e 22%. Quella al 4% (agevolata) viene applicata quando l’acquirente, avendone i requisiti, acquista una prima casa. Quella al 10% (ridotta) viene applicata alle abitazioni diverse dalla prima casa non aventi caratteristiche di lusso, o a porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa. Rientrano tra questi ultimi i Fabbricati comprendenti anche uffici e negozi, ma privi dei requisiti "di lusso" ed aventi più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra destinata ad abitazione e non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra destinata a negozi (Tupini).

Infine l’aliquota al 22% (ordinaria) è applicata alle abitazioni rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero abitazioni di lusso, agli immobili strumentali (categorie catastali A/10  B-C-D-E) e ai terreni edificabili.

iva sugli immobili

Quando invece la compravendita dell'immobile è fuori campo IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale del 2% o del 9%. Nell'articolo dedicato alle operazioni non imponibili esenti ed escluse, sono presenti maggiori dettagli sulle operazioni rilevanti e non rilevanti ai fini IVA.

La cessione di beni immobili

L'acquisto di Abitazioni, Uffici, Capannoni industriali e Terreni è soggetto a differenti imposizioni fiscali che variano in funzione di molteplici fattori. Per stabilire la corretta tassazione indiretta a cui si è soggetti, è utile identificare il cedente, il cessionario, il momento della vendita e il tipo di immobile.

Per quanto riguarda gli immobili, in primis occorre distinguere tra fabbricati ad uso abitativo, fabbricati strumentali e terreni. Tranne alcuni casi particolari, per ciò che concerne i fabbricati la discriminate è rappresentata dalla sola classificazione catastale, essendo ai fini impositivi irrilevante l'utilizzo, mentre per i terreni la discriminate è l'edificabilità.

Cessione fabbricati ad uso abitativo

Rientrano tra i fabbricati ad uso abitativo quelli appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con l'esclusione della categoria A/10 (uffici). Di regola la cessione di questa tipologia d'immobile è esente IVA, ricadendo esclusivamente nel campo dell'imposta di registro proporzionale (2% – 9%) tranne quando il cedente è un operatore di settore oppure quando il venditore esercita l'opzione IVA.

IMPOSTE ACQUISTO FABBRICATI AD USO ABITATIVO
CedenteMomento della cessioneCategoria catastaleNoteIMPOSTE
ivaregistroipotecariacatastale
Impresa di costruzioni o di recupero edilizio e ristrutturazione qualificataentro 5 anni da ultimazione lavoriA/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa4%€ 200€ 200€ 200
senza requisiti prima casa10%€ 200€ 200€ 200
A/1 A/8 A/9abitazioni di lusso (nuova costruzione)22%€ 200€ 200€ 200
abitazioni di lusso (ristrutturazione)10%€ 200€ 200€ 200
oltre 5 anni con opzione IVA (si applica il reverse charge se acquirente è soggetto IVA)A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa4%€ 200€ 200€ 200
senza requisiti prima casa10%€ 200€ 200€ 200
A/1 A/8 A/9abitazioni di lusso (nuova costruzione)22%€ 200€ 200€ 200
abitazioni di lusso (ristrutturazione)10%€ 200€ 200€ 200
oltre 5 anni senza opzione IVAA/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa-2%€ 50€ 50
senza requisiti prima casa-9%€ 50€ 50
A/1 A/8 A/9abitazioni di lusso-9%€ 50€ 50
Altri soggetti IVAcon opzione IVAA/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa4%€ 200€ 200€ 200
senza requisiti prima casa10%€ 200€ 200€ 200
A/1 A/8 A/9abitazioni di lusso (nuova costruzione)22%€ 200€ 200€ 200
senza opzione IVAA/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa-2%€ 50€ 50
A/1 A/8 A/9senza requisiti prima casa-9%€ 50€ 50
Soggetti PrivatiA/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/11con requisiti prima casa-2%€ 50€ 50
senza requisiti prima casa-9%€ 50€ 50
A/1 A/8 A/9abitazioni di lusso-9%€ 50€ 50
Tabella aliquote IVA cessione fabbricati abitativi

Cessione fabbricati strumentali

Sono considerati fabbricati strumentali per natura, i fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. (Art. 43 D.P.R. 917/86) ovvero gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/10-B-C-D-E. Anche per questi fabbricati il regime IVA applicabile varia in relazione al soggetto cedente, al momento della cessione e all'esercizio o meno dell'opzione IVA da parte del venditore.

IMPOSTE PER ACQUISTO DI FABBRICATI STRUMENTALI
CedenteMomento della cessioneCategoria catastaleIMPOSTE
IVARegistroIpotecariaCatastale
Impresa di costruzioni o impresa di recupero edilizio e ristrutturazione qualificataentro 5 anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o recuperoA/10-B-C-D-E22%€ 200€ 200€ 200
dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o recupero con esercizio dell'opzione IVA (se il cessionario è soggetto passivo IVA si applica il Reverse Charge)22%€ 200€ 200€ 200
dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o recupero senza esercizio dell'opzione IVA-€ 2003%1%
Altri soggetti IVAil cedente esercita l'opzione IVA volontaria (se il cessionario è soggetto passivo IVA si applica il Reverse Charge)22%€ 200€ 200€ 200
il cedente non esercita l'opzione IVA volontaria-€ 2003%1%
Soggetti Privati-9%€ 200€ 200
Tabella aliquote IVA cessione fabbricati strumentali (uffici - capannoni)

* Se l'impresa costruttrice ha realizzato un fabbricato in conformità con quanto previsto dalla Legge 408/49 (Tupini), oppure ha effettuato un intervento di recupero o ristrutturazione pesante (ma non manutenzione ordinaria) o se ha realizzato edifici destinati alla collettività (ospedali, scuole, case di cura, etc.) si applica l'aliquota ridotta al 10%.

Infine, le imposte ipocatastali sono ridotte del 50% in caso di cessione effettuata a favore di fondi immobiliari chiusi o società di investimenti immobiliari quotate (SIIQ).

Cessione di terreni

L'IVA da applicare alla cessione di terreni varia a seconda che si tratti di terreni edificabili (è considerato edificabile un terreno che, nel rispetto dello strumento urbanistico adottato dal Comune in cui è ubicato, è utilizzabile a scopo edificatorio - D.L. 223/2006 art. 36 ) o di terreni non edificabili o agricoli. Agli atti di trasferimento di terreni edificabili (con la sola eccezione delle cessioni gratuite verso Enti Pubblici) si applica sempre l'IVA ordinaria, mentre in caso di cessione di terreni non edificabili si applica l'imposta di registro proporzionale, non essendo quest'ultimi assoggettabili all'imposta sul valore aggiunto.

IMPOSTE PER ACQUISTO DI TERRENI
CedenteMomento della cessioneNoteIMPOSTE
IVARegistroIpotecariaCatastale
Soggetto passivo IVATerreno edificabile-22%€ 200€ 200€ 200
Terreno non edificabile e non agricolo--9%€ 50€ 50
Terreno agricoloceduto a coltivatore diretto etc.-9%€ 50€ 50
soggetti diversi dai coltivatori diretti etc.-15%€ 50€ 50
riordini fondiari-esenteesenteesente
Soggetti Privati---9%€ 200€ 200
Tabella aliquote IVA cessione terreni

L'opzione IVA: chi ci guadagna

In relazione all'opzione IVA le parti hanno interessi contrapposti. L'acquirente - privato - trae sicuramente un vantaggio se l'impresa non esercita l'opzione, poiché in tal modo può calcolare le imposte sulla base del valore catastale e non sul prezzo di vendita dell'immobile, che è generalmente più alto del valore catastale.

La posizione del costruttore è invece più articolata. Dovrà infatti valutare con attenzione la reale convenienza in base ai dati di bilancio, all'utile generato dall'operazione, e ai prezzi di mercato al momento della cessione.

Fonti & quadro Normativo

NormaContenuto
Circ. MF n. 182 del 11/07/1996I.V.A. e imposta registro su cessioni e locazioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa
Circ. AE n. 22/E del 28/06/2013Regime IVA cessioni e locazioni di fabbricati – Decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83
Circ. AE n. 27 del 04/08/2006Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati
Decreto interministeriale del 22/04/2008Definizione di alloggio sociale 
D.P.R. 917/86 del 22/12/1986Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi

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