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    L’IVA sugli immobili

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    Il comparto immobiliare e delle costruzioni è soggetto all’applicazione di molteplici imposte, sia dirette sia indirette. Tra queste, l’IVA sugli immobili con tutte le sue possibili declinazioni riveste un ruolo di primo piano per chi deve comprare oppure vendere un terreno o un fabbricato.

    Campo di applicazione

    In via generale e come indicato nel D.P.R. 633/72, l’imposta sul valore aggiunto si applica alle prestazioni di servizi e cessioni di beni effettuate da professionisti e imprese che svolgono la loro attività sul territorio nazionale. Inoltre, sempre ai fini dell’imposta, sono da intendersi cessioni tutti gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento di proprietà, oppure il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento1.

    Per quanto dunque di nostro interesse, l’IVA sugli immobili si applica alla compravendita di Fabbricati e Terreni.

    I soggetti passivi

    Quando la cessione riguarda un immobile, ai fini dell’applicabilità possiamo suddividere i soggetti passivi in due categorie. Gli operatori di settore e tutti gli altri soggetti passivi IVA. Tra gli operatori di settore rientrano le imprese costruttrici 2 e le imprese restauratrici che effettuano interventi di recupero qualificati.

    soggetti passivi iva

    Ne consegue che gli altri soggetti passivi sono tutti quelli non riconducibili agli operatori di settore. La differenza è sostanziale ai fini dell’applicabilità dell’IVA, sia in relazione alle aliquote, sia in relazione al momento impositivo.

    alternanza iva imposta di registro

    Ricapitolando: se a vendere è l’impresa che ha ristrutturato o costruito l’immobile, questo è sempre soggetto a IVA quando alienato entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori 3, mentre dopo tale periodo l’impresa potrà optare per l’imposta di registro o l’IVA. Da notare inoltre che se l’acquirente svolge attività d’impresa arte o professione, ovvero è anch’egli un soggetto passivo IVA, il venditore dovrà applicare il reverse charge.

    Viceversa, se il cedente non rientra nella categoria delle imprese di costruzioni o ristrutturazioni, potrà applicare l’imposta di registro o l’imposta sul valore aggiunto in base al principio di alternatività IVA-IdR a prescindere dal momento impositivo.

    Le aliquote IVA

    Ad oggi sono in vigore tre aliquote applicabili al settore immobiliare e delle costruzioni: 4%, 10% e 22%. Quella al 4% (agevolata) viene applicata quando l’acquirente, avendone i requisiti, acquista una prima casa. Quella al 10% (ridotta) viene applicata alle abitazioni diverse dalla prima casa non aventi caratteristiche di lusso, o a porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa 4.

    Infine l’aliquota al 22% (ordinaria) è applicata alle abitazioni rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero abitazioni di lusso, agli immobili strumentali (categorie catastali A/10  B-C-D-E) e ai terreni edificabili.

    iva sugli immobili

    Quando invece la compravendita dell’immobile è fuori campo IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale del 2% o del 9%. Nell’articolo dedicato alle operazioni non imponibili esenti ed escluse, sono presenti maggiori dettagli sulle operazioni rilevanti e non rilevanti ai fini IVA.

    La cessione di beni immobili

    L’acquisto di Abitazioni, Uffici, Capannoni industriali e Terreni è soggetto a differenti imposizioni fiscali che variano in funzione di molteplici fattori. Per stabilire la corretta tassazione indiretta a cui si è soggetti, è utile identificare il cedente, il cessionario, il momento della vendita e il tipo di immobile.

    Per quanto riguarda gli immobili, in primis occorre distinguere tra fabbricati ad uso abitativo, fabbricati strumentali e terreni. Tranne alcuni casi particolari, per ciò che concerne i fabbricati la discriminate è rappresentata dalla sola classificazione catastale, essendo ai fini impositivi irrilevante l’utilizzo, mentre per i terreni la discriminate è l’edificabilità.

    Cessione fabbricati ad uso abitativo

    Rientrano tra i fabbricati ad uso abitativo quelli appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con l’esclusione della categoria A/10 (uffici). Di regola la cessione di questa tipologia d’immobile è esente IVA, ricadendo esclusivamente nel campo dell’imposta di registro proporzionale (2% – 9%) tranne quando il cedente è un operatore di settore oppure quando il venditore esercita l’opzione IVA.

    Cessione fabbricati strumentali

    Sono considerati fabbricati strumentali per natura, 5 gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/10-B-C-D-E. Anche per questi fabbricati il regime IVA applicabile varia in relazione al soggetto cedente, al momento della cessione e all’esercizio o meno dell’opzione IVA da parte del venditore.

    * Se l’impresa costruttrice ha realizzato un fabbricato in conformità con quanto previsto dalla Legge 408/49 (Tupini), oppure ha effettuato un intervento di recupero o ristrutturazione pesante (ma non manutenzione ordinaria) o se ha realizzato edifici destinati alla collettività (ospedali, scuole, case di cura, etc.) si applica l’aliquota ridotta al 10%.

    Infine, le imposte ipocatastali sono ridotte del 50% in caso di cessione effettuata a favore di fondi immobiliari chiusi o società di investimenti immobiliari quotate (SIIQ).

    Cessione di terreni

    L’IVA da applicare alla cessione di terreni varia a seconda che si tratti di terreni edificabili6 o di terreni non edificabili o agricoli. Agli atti di trasferimento di terreni edificabili (con la sola eccezione delle cessioni gratuite verso Enti Pubblici) si applica sempre l’IVA ordinaria, mentre in caso di cessione di terreni non edificabili si applica l’imposta di registro proporzionale, non essendo quest’ultimi assoggettabili all’imposta sul valore aggiunto.

    L’opzione IVA: chi ci guadagna

    In relazione all’opzione IVA le parti hanno interessi contrapposti. L’acquirente – privato – trae sicuramente un vantaggio se l’impresa non esercita l’opzione, poiché in tal modo può calcolare le imposte sulla base del valore catastale e non sul prezzo di vendita dell’immobile, che è generalmente più alto del valore catastale.

    La posizione del costruttore è invece più articolata. Dovrà infatti valutare con attenzione la reale convenienza in base ai dati di bilancio, all’utile generato dall’operazione, e ai prezzi di mercato al momento della cessione.

    Fonti & quadro Normativo

    NormaContenuto
    Circ. MF n. 182 del 11/07/1996I.V.A. e imposta registro su cessioni e locazioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa
    Circ. AE n. 22/E del 28/06/2013Regime IVA cessioni e locazioni di fabbricati – Decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83
    Circ. AE n. 27 del 04/08/2006Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati
    Decreto interministeriale del 22/04/2008Definizione di alloggio sociale 
    D.P.R. 917/86 del 22/12/1986Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi

    DISCLAIMER: per quanto le informazioni contenute nel presente articolo siano accurate e approfondite, sono comunque pubblicate a solo scopo informativo e NON possono in alcun modo sostituire una consulenza professionale dedicata a cui si rimanda il lettore. Maggiori approfondimenti sono presenti nelle pagine Policy e Disclaimer.

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